其实上这个问题原本就不是一个问题,由于现代房地产税收现已开展了将近三十年,基本上应该有的问题已处理成了没有问题,假设还存在问题,那便是真的问题。
实践工作中,房地产开发企业税收结转收入本钱的问题自身不是一个问题,可是由于对税收文件了解不到位或许说误差从而就导致变成了一个真的问题。
咱们在讲房地产开发企业税收结转收入和本钱问题的时分,都避不开一个税收上的用词,便是“竣工开发产品”,开发产品契合什么条件,应视为现已竣工,有三个文件规则,国税发[2009]31号和国税函[2010]201号以及国税函[2009]342号文件。
国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第三条规则:
第三条 企业房地产开发运营事务包含土地的开发,制作、出售住所、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品契合下列条件之一的,应视为现已竣工:
国税函[2010]201号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品竣工条件承认问题的告诉的规则:
依据《国家税务总局关于房地产开发运营事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)规则精力和《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发[2009]31号)第三条规则,房地产开发企业制作、开发的开发产品,不管工程质量是否经过检验合格,或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续,当企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)、或已开端实践投入使用时,为开发产品开端投入使用,应视为开发产品现已竣工。房地产开发企业应按规则及时结算开发产品计税本钱,并核算企业当年度应交税所得额。
国税函[2009]342号国家税务总局关于房地产企业开发产品竣工规范税务承认条件的批复的规则:
你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中怎样承认开发产品已开端投入使用问题的请示》(琼国税发[2009]121号)收悉。经研讨,批复如下:
依据《国家税务总局关于房地产开发运营事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)规则的精力,房地产开发企业制作、开发的开发产品不管工程质量是否经过检验合格,或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续,当其开发产品开端投入使用时均应视为现已竣工。房地产开发企业应按规则及时结算开发产品计税本钱并核算此前以预售方法出售开发产品所获得收入的实践毛利额,一起将开发产品实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入当年(竣工年度)应交税所得额。
开发产品开端投入使用是指房地产开发企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)或已开端实践投入使用。
咱们的要点并不是来讲房地产开发企业开发产品竣工条件承认存在的问题,而是税务承认结转收入本钱的问题,而实践工作中,咱们过多的着要点偏移到了开发产品竣工的承认,从而导致过多的以为,只需房地产开发企业开发产品竣工条件一承认,就应该在税务上承认结转收入和本钱,其实上,这个观念是不太正确的。
国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第九条规则:
第九条 企业出售未竣工开发产品获得的收入,应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额,计入当期应交税所得额。开发产品竣工后,企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额,一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。
在年度交税申报时,企业须出具对该项开发产品实践毛利额与估计毛利额之间差异调整状况的陈述以及税务机关需求的其他相关材料。
“开发产品竣工后,企业应及时结算其计税本钱”,在咱们的了解中,“及时”便是“立刻、立刻”的意思,所以,依照此条的规则,咱们往往被教条的灌输成只需房地产开发企业开发产品竣工后,就要立刻结转收入和本钱的思想或许说以为。
咱们在这里不过多的议论31号文的拟定进程的复杂性和重要性,但,咱们必定定心,拟定如此重要的具有遍及约束力并重复适用的规范性文件,总局必定会是用词慎重。
咱们反过来持续看上面一句话,“开发产品竣工后,企业应及时结算其计税本钱”,这句话中有一个词是“结算”。
浅显点讲,便是依据合同的约好,依照实践完结的本钱开销的工程量,核算敷衍工程款,并按约好获得发票完结付出金钱的行为。
也便是说开发产品竣工后企业应及时结算其计税本钱的意思是该付出的付出,该要发票的要发票,该入账不入账就不是结算的问题而是管帐核算的问题了。
“开发产品竣工后,企业应及时结算其计税本钱”中的及时有多及时,是不是便是“立刻、立刻”的意思。
国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第三十五条规则:
第三十五条 开发产品竣工今后,企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日,不得滞后。凡已竣工开发产品在竣工年度未按规则结算计税本钱,主管税务机关有权承认或核定其计税本钱,据此进行交税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则对其进行处理。
也便是说,“开发产品竣工后,企业应及时结算其计税本钱”中这个“及时”是一个时刻段,是在竣工产品的竣工年度内这一个时刻段结算计税本钱就可以,并不是竣工条件承认后,立刻立刻就结算计税本钱。
国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第三十五条规则:
第三十五条 开发产品竣工今后,企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日,不得滞后。凡已竣工开发产品在竣工年度未按规则结算计税本钱,主管税务机关有权承认或核定其计税本钱,据此进行交税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则对其进行处理。
也便是说,管帐核算是指以钱银为首要计量单位,经过承认、计量、记载和陈述等环节,对特定主体的经济活动进行记账、算账和报账,为相关管帐信息使用者供给决议计划所需的管帐信息。
关于核算计税本钱来说,便是经过一系列环节,核算出来计税本钱的金额,这个金额才是税收结转计税本钱的金额。
“开发产品竣工今后,企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日,不得滞后”。也便是说承认计税本钱核算的停止日是在竣工年度企业所得税汇算清缴前,其时刻规模为1月1号到次年的5月31号之间任何一个时刻点来进行计税本钱核算的停止日。
实践工作中,咱们往往在开发产品竣工后,税务机关就要求“及时”结转收入本钱,这根本是没有税法的依据的,依照上述论述,“结算”不是立刻,而是在竣工年度结算就可以;“核算”也不是立刻,而是在竣工后到竣工年度汇算清缴前,那么凭什么要求企业立刻要结转本钱收入呢?。
税务机关为什么会有这个要求,依照他们的一向思想,只需结转收入和本钱,房地产开发企业就要补缴税款,这个认知是过错的。
2. 即使是实践毛利额大于估计毛利额,也不是在当期补缴税款, “一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额”,咱们看清楚了,差额不是计入当期,而是计入当年度。
别的一个,往往常常听到和看到所谓的专业人士剖析什么时刻点结转收入本钱对企业有利或许晦气,其实上,这个根本就没有税收谋划的依据,也达不到谋划的成果,由于,税收原理都没有搞了解,怎样去谋划的了解。
原本不想再写的,可是,咱们仅仅讲了计税本钱的税收承认时刻点,而没有讲计税收入的承认是不是存在问题。
国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第三十五条规则:
第六条 企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入,应承以为出售收入的完成,详细按以下规则承认:
那么是不是企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入,应承以为出售收入的完成,从而结转计税收入。
在2009年31号文件出台前,和这个文件基本上相同的文件有两个.国税发[2003]83号 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的告诉》和国税发[2006]31号 《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》
国税发[2003]83号 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的告诉》第二条规则:
预售开发产品竣工后,企业应及时按本告诉第一条规则核算已完成的出售收入,一起按规则结转其对应的出售本钱,核算出已完成的赢利(或亏本)额,经交税调整后再核算出其与该项开发产品悉数估计经营赢利额之间的差额,再将此差额并入当期应交税所得额。
也便是说,预售开发产品完结后,才依照那4条规则核算出售收入,咱们看清楚了,有一个条件的条件,开发产品完结后,所以说,没有竣工根本就扯不到结转收入的问题。
当然,这条规则有一条的规则是丧命的过错,便是实践赢利额与估计赢利额的差计入当期应交税所得额,而2009年31号文件规则的是实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,规则的是计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。
国税发[2006]31号 《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》第二条规则:
(二)开发产品竣工后,开发企业应依据收入的性质和出售方法,依照收入承认的准则,合理地将预售收入承以为实践出售收入,一起按规则结转其对应的计税本钱,核算出该项开发产品实践出售收入的毛利额。该项开发产品实践出售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入竣工年度的应交税所得额。凡已竣工开发产品在竣工年度未按规则结算计税本钱,或未对其实践出售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行交税调整的,主管税务机关有权承认或核定其计税本钱,据此进行交税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则对其进行处理。
那么,为什么2009年31号文件没有像以上二个文件规则的在开发产品竣工后才进行出售收入的结转承认的规则呢?
当然了,这个原因不是首要的原因,31号文件的规则改变了咱们一向的思想方法,打破一切的本来税收规则和管帐准则规则的做法,是十分可贵的。
咱们在实践工作中,以及在非房地产开发企业管帐核算事务中,尤其是产品流通企业,都是依照配比的准则,一般都是结转收入的一起结转本钱,国税发[2003]83号和国税发[2006]31号规则的也是“将预售收入承以为实践出售收入,一起按规则结转其对应的计税本钱”,而2009年31号文没有清晰的结转收入的一起结转对应的计税本钱的条文规则,而是清晰了结转计税本钱的时刻,便是“开发产品竣工今后,企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日”。
假设A企业2020年3月份开发产品竣工,假设依照签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入承以为出售收入的完成而结转收入,而依照文件规则,计税本钱的结转可以在2021年5月31日前进行结转,那么,是不是有必要导致收入和本钱严峻不配比,这显着是不合理的。
所以说,2009年31号对计税收入的规则,就没有直接写明合理地将预售收入承以为实践出售收入,一起按规则结转其对应的计税本钱,而是依据计税本钱的结转的时刻一起结转计税收入。
前面现已论述,文件规则的房地产开发企业结转收入的条件是开发产品现已竣工,实践工作中,什么是真实意义上的竣工,一般并不是依照31号文件规则的那三条履行,由于那三条存在极大的问题,而是依照国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品竣工条件承认问题的告诉》的规则履行,也便是说“当企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)、或已开端实践投入使用时,为开发产品开端投入使用,应视为开发产品现已竣工”。
第五条 当企业与客户之间的合同一起满意下列条件时,企业应当在客户获得相关产品操控权时承认收入:
《国家税务总局关于承认企业所得税收入若干问题的告诉》(国税函〔2008〕875号)第一条规则,除企业所得税法及施行法令还有规则外,企业出售收入的承认,有必要遵从权责产生制准则和本质重于方法准则。
实践工作中,开发产品现已竣工的条件一般是依照交给使用,关于房子归于特别的产品来说,现已交给使用而没有签定购房合同的状况基本上不可能,所以说,房子的一切权相关的首要危险和酬劳现已搬运,企业对售出的产品失去了有用操控且收入的金额依照合同可以牢靠的计量,那么就应该全额承认收入,和企业现时收或许没有收到钱没有关系。
因而来说,2009年31号文规则的计税收入的承认是存在问题的,应该约好的是在开发产品现已竣工交给使用时年度,依照《房地产出售合同》或《房地产预售合同》约好的产品总额作为计税收入的承认,而不是以企业收到不收到钱为承认的规范。
(一)采纳一次性全额收款方法出售开发产品的,应于实践收讫价款或获得讨取价款凭证(权力)之日,承认收入的完成。
(二)采纳分期收款方法出售开发产品的,应按出售合同或协议约好的价款和付款日承认收入的完成。付款方提早付款的,在实践付款日承认收入的完成。
(三)采纳银行按揭方法出售开发产品的,应按出售合同或协议约好的价款承认收入额,其首付款应于实践收到日承认收入的完成,余款在银行按揭借款处理转账之日承认收入的完成。
当然了,2009年31号文件关于房地产开发企业来说是一个标志性文件,其重要性不可言喻,其对房地产开发企业的税收影响也是巨大的,可是,其存在的问题以及其拟定的税收精力未被彻底了解也是真的不少的!!!
上一篇:留意!房地产开发企业不得随意运用推行名
下一篇:维护顾客权益赣州三部分联合约谈房地产开发企业