我国房地产商场饱尝疫情检测，一季度企业出售受影响最为显着。但自二季度以来商场逐步康复，下半年跟着供给量显着提高、房企出售规划继续增加。疫情下百强房企全年累计出售规划完结了近13%的增加，但内部分解也比较显着。仍有规划房企成绩方针完结情况不抱负，一起也有部分企业负增加。

　　跟着“三道红线”下企业融资端将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营形式无法继续。估计未来职业竞赛和企业运营压力加重，不扫除2021年还会有更多增速放缓乃至负增加的企业。控危险将成为未来土地出资的首要考虑，战略上“择优而投”选对城市，中心城市做深耕，次级城市多协作。一起，财政稳健、产品力超卓、精细化运营才能更强的房企也将取得更多的开展时机和商场竞赛优势。

　　2020年12月，TOP100房企完结出售操盘金额15350.3亿元，单月成绩同比增加20.6%，环比增加27.7%。到12月末，TOP100房企的累计出售操盘金额到达114839.4亿元，较2019年增加13.3%。

　　从全年成绩走势来看，一季度职业出售受疫情影响最为显着。二季度商场逐步康复，百强房企的单月成绩同比在4月转正并稳步提高。下半年，房企供货和出售节奏后移、供给量显着提高。四季度商场竞赛压力显着上升、去化率承压，百强房企单月成绩同比增速自8月以来继续回落。

　　2020年，百强房企各队伍出售金额入榜门槛同比继续提高。其间，TOP10和TOP30房企操盘金额门槛别离提高18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。TOP50房企竞赛格式加重，操盘金额门槛670.1亿元，同比增幅最高达26.8%。另到12月末，TOP100房企操盘金额门槛也同比增加9.4%至220.9亿元，而TOP200房企门槛提高起伏不大。

　　2020年，龙头房企继续坚持稳健开展，TOP10房企出售操盘金额会集度达26.3%，同比根本相等。TOP11-30及TOP31-50队伍房企操盘金额会集度上一年显着提高，商场份额稳中有升，规划房企竞赛优势进一步深化。TOP51-100队伍房企的操盘金额会集度也有必定提高。而跟着企业队伍分解及职业竞赛的加重，TOP100之后房企的出售操盘金额会集度未见显着增加。未来，跟着商场资源向优势企业集聚，中小规划房企的增加空间也进一步受限，“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控功率提出更高的检测。

　　从2020年房企的方针完结情况来看，绝大部分在年内设定了成绩方针的规划房企，均完结了年度成绩方针。其间，恒大、金茂、滨江、越秀、年代5家房企成绩体现相对杰出，在11月就提前完结全年方针。但全体来看，受疫情影响2020年企业全体的成绩完结情况不非常抱负，方针完结度超110%的房企数量不及2019年，方针完结度在90%-100%之间的房企数量也有所提高。

　　到2020年底，百强房企中有超8成房企累计成绩超上一年同期，其间超4成企业的同比成绩增速在20%以上。从企业体现来看，年内房企除了在一季度疫情期间纷繁经过开辟线上出售途径促进项目认购签约。国庆、中秋双节期间规划房企也从营销端继续发力，活跃掌握出售窗口期、加大推货力度、赶紧去化。详细来看，在TOP20房企中恒大、绿城、华润、招商、金茂累计成绩规划的提高较为杰出。此外，龙光、建发、美的置业、佳兆业、白发、滨江、年代、越秀等房企2020全年的成绩同比增速也相对较高。

　　但在百强房企全体出售规划提高的一起，企业本身成绩的增加质量也不容忽视。特别是近年部分中小规划房企更多地经过项目协作谋求全口径成绩的提高，2020年内TOP51-100队伍房企全口径成绩增速达22.8%，显着高于操盘和权益口径。出售操盘比、出售权益比下降的房企个数占比也显着高于其他队伍房企。关于这部分房企而言，虽然现在成绩规划仍处于企业战略开展的重要方位。但在长时间的职业竞赛中，本身的项目质量、产品打造、品牌价值、安排管控才能也是企业开展的中心竞赛力。

　　展望2021年，在“房住不炒”的方针主基调下，房地产职业开展仍将以“稳”字当头。企业层面，商场下行压力，叠加“三条红线”管控，房企将面对降负债、促增加两层应战。出售方面，估计会有更多房企堕入“负增加”；出资方面，将受限于资金面情况，拿地坚持慎重；融资方面，方针监管不放松，在降负债使命下，全体融资增速将有所放缓；多元化方面，出资逻辑改变，发掘“第二增加曲线”。

　　虽然本年房企成绩在必定程度遭到疫情冲击，可是全体规划继续放缓趋势已定，能够估计，2021年商场检测只会有过之而不及，出售态势不容达观，或有越来越多的房企面对负增加窘境。尤其是“三条红线”全面实施，降负债、稳活动摆在职业开展首要方位，迫使房企怠慢周转速度，此外当时无论是拿地、施工或是营销，投入压力都更大，资金面情况关于成绩完结影响程度也加深。

　　2021年，各大房企都将处于内外部调整的习惯期，提高运营实力是“活下去”仅有出路，不只要做到防备危险、走出窘境，一起也要放远眼光、追逐趋势，走在职业前面的企业始终是最大的赢家。一方面，营销端仍然是房企发力促出售的首要方向，除了传统的营销形式，线上营销、自建分销途径有利于提高营销功率；另一方面，产品将是商场竞赛力的重要体现，需求侧变革下，房企要愈加重视需求端的特征与改变趋势，优化产品供给，完结晋级。

　　2021年，在“三条红线”新规下，房企出资将阅历调整后企稳，全体拿地情绪坚持慎重，企业出资体现将在较大程度将遭到资金面情况的影响，呈现分解态势。赤色档和橙色档企业降杠杆压力大，融资约束也更大，将会被逼放缓或暂停出资，而资金面情况较为杰出的绿色档和黄色档房企则有了更多的商场时机，能够乘机获取优质地块。

　　在不稳定的商场环境下，危险作为出资的首要考虑。城市挑选上，房企将更倾向于“择优而投”，挑选根本面优质的城市或深耕型区域更有利于去化的完结，而关于新拓城市，房企会相应削减布局，慎重评价。此外，出资方法上，因为融资受限，房企也更乐意经过协作拿地来操控危险，缓解资金压力。

　　2020年，房企融资环境先松后紧，而跟着“三条红线”的提出，进一步加强了房地产融资监管，也为2021年房企融资调控奠定了基调，叠加11月底《完善现代金融监管系统》发布，指出房地产职业降杠杆趋势不变，能够估计未来房企融资监管继续从严，融资环境大概率坚持收紧。

　　2021年，在“降杠杆”主旋律下，房企融资增速或放缓，首要以借新还旧为主。在资金面收紧预期下，财政情况欠佳的房企生计压力加重，更多房企将运用运营杠杆和协作杠杆替代有息杠杆，这也增强了明股实债等融资方法的监管预期。真股权融资、分拆子公司仍将是房企融资、降负债的干流途径。

　　未来，房企多元化肩负着发掘“第二增加曲线”的重担，出资布局逻辑也将产生改变，一是出资方向愈加聚集，二是布局方法由运营转向出资入股，出资入股的首要优势在于能够更快地进入其他工业，且时机成本相对可控、功率也更高。在出资偏好上，房企将更侧重于高成长性、高出资预期以及确定性强的出资标的，既能够操控出资危险，也能为企业带来可观的出资收益。

　　出资方向上，房企应紧跟商场风向，重视价值增加空间高的职业。例如存量商场、数字化范畴以及生物医药、IT服务与软件开发等科创板抢手上市职业等。在互联网、数字化趋势下，能够估计，未来出资价值将会集在相关细分工业的技能独角兽企业上，房企能够要点重视。

　　2020年12月，房地产商场迎年底翘尾行情，30个要点监测城市商品住宅成交面积升至高位，同、环比别离增加5%和15%。

　　详细而言，一线城市供求显着放量，成交环比增加26%，同比涨幅扩容至72%。其间，本月北京、上海和广州商场反常炽热，跟着供给放量，成交齐创年内新高，同比涨幅都在90%左右。仅深圳成交环比小幅回落，同比涨幅收窄。

　　二、三线城市分解显着，全体环比增加13%，同比转跌1%。其间，3成二、三线城市成交环比不升反降，受上一年同期较高基数影响，对折二、三线城市成交同比转跌，天津、南宁等商场下行压力加重，同比跌幅都在30%以上。而在供给放量增加的效果下，重庆、长沙、姑苏等成交升至高位，环比涨幅皆超40%。

　　从全年商场走势来看，房地产职业V形回转，商场复苏与分解并行。二季度商场快速复苏，同比跌幅继续收窄，并在5月完结同比转正。6月房企会集冲刺半年度成绩，成交创年内新高。跟着下半年房地产信贷方针逐步收紧，叠加热门城市连续加码调控，9月开端商场渐有走弱的趋势，成交同比涨幅收窄，部分二、三城市更是同比转跌。

　　聚集各区域商场，长三角区域商场全面转暖，因为一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”。虽然下半年调控方针加码，但杭州、南京、宁波等商场热度不减，全年成交皆完结正增加。值得一提的是，上海迎来又一个豪宅成交大年，全年总价1000万元以上豪宅成交套数打破万套。

　　粤港澳大湾区商场热度梯次搬运，上半年深圳商场呈现过热预兆，房价看涨预期激烈，广州商场则不温不火，新开盘项目去化率根本坚持在30%的低位。而在下半年深圳、东莞相继晋级调控之后，接近的广州、佛山等商场全面发动，成交迭创新高。典型如广州，增城、南沙两区商场继续炽热，成交放量增加，占全市的成交比重一度到达50%。

　　中西部区域商场相对沉寂，重庆、成都、武汉这类中心二线城市商场显着走弱，全年成交均步入下行通道。西安全年成交也显着缩量，首要原因在于高新、曲江这类中心区域供货紧缺，在售项目成交去化仍旧不成问题，中心区域限价盘更是频现抢购潮。值得忧虑的是，郑州商场下行压力不断加重，远郊区域率先以价换量，部分项目价格近乎腰斩。

　　展望未来，2021年央行货币方针或将逐步回归中性，金融去房地产化，房地产也要去金消融。受限于“三道红线”继续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，仍需加大供货力度，并活跃营销抢收成绩。居民部分仍需稳杠杆，保证居民杠杆率和负债率不再继续上升。

　　估计2021年房地产职业出售规划有望高位坚持，但各区域、各城市商场或将加重分解，继而演变为一城一行情。

　　相对而言，咱们更看好长三角、粤港澳大湾区商场，中心城市以及周边卫星城市经济根本面相较拔尖，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚硬，并有较强购买力支撑，商场前景长时间看好。

　　中西部区域商场或将继续分解，人口仍将不断向省会城市搬迁，有望给房地产商场供给较强需求支撑，商场前景值得期许。省内三、四线城市房价现已升至阶段性高位，疫情阴霾下潜在置业集体“捂紧钱袋子”，购房周期显着拉长，成交规划进一步提高空间着实有限。

　　东北区域人口长时间净流出，潜在购房需求及购买力瓶颈尽显，商场前景仍难言达观。尤其是三四线城市，房地产商场仍旧面对较大的调整压力，成交规划或将缓步下行。