榜首节 房地产开发阶段区分 一、遵从开发程序的必要性 1、房地产产品的内涵构成有规矩。 2、缜密规划项目，减小出资危险。 3、规范开发处理，使程序科学合理。 4、严厉项目报建准则，促进商场健康发展。 二、房地产开发的首要阶段区分 出资决议计划阶段、前期作业阶段、工程直爽阶段、租售与物业处理阶段。 第二节 立项批阅程序及操作流程 《城市规划法》规矩：直爽项意图批阅程序施行“一书两证”准则。 选址定见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部分依法核发的有关直爽 项目选址、布局的法令凭据。 直爽用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部分依法承认其直爽项目方位和 用地规划的法令凭据。 直爽工程规划答应证(building permit) ：城市规划行政主管部分依法核发的有关直爽工程 的法令凭据。 具体批阅程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需供应： 1、可研陈述 2、项目飘动书（必要性剖析、项目规划、地址、计划、出资预算、项目进展、归纳效益） 二、请求定点 开发商需供应： 1、立项文件 2、请求用地信件 3、工程状况阐明和选址要求 4、拟建计划 5、开发项目意向方位 1/2000—1/500 地形图 由城市规划处理部分审阅并向土管部分发《咨询定见表》 三、获《 选址规划定见告诉书》 开发商需供应： 1、各部分咨询定见表 2、征地和安顿补偿计划 3、征地协议 4、项目开端规划计划 5、总平面布置图或直爽用地图 由城管部分审阅，发《选址定见书》 四、获《直爽用地规划答应证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府赞同） 2、 1/2000—1/500 地形图 3、《选址定见书》 由城市规划处理部分审阅颁布《直爽用地规划答应证》，首要规矩了用地性质、方位和边界。 五、请求开发土地运用权 城市房地产开发运营处理条例规矩： 土地出让前，城市直爽主管部分（房地产行政主管部分）对： 规划规划、拆迁安顿、开发期限、基础设备、配套直爽、拆迁补偿安顿等提出要求，并 出具《房地产开发项目直爽条件定见书》 六、收取《 房地产开发项目手册》 签定土地运用权出让合同后，开发企业 15 日内到直爽主管部分存案，收取《房地产开发项 目手册》，及时填写手册，定时报直爽主管部分验核。 意图：加强房地产开发项意图盯梢处理 七、拆迁安顿

　　房地产开发流程图解 房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项现在期预备阶段 三、项目直爽 阶段 四、项目出售及售后服务阶段 一、项目立项阶段 首要对出资区域和出资 环境进行研讨、剖析，根据 对自然资源的了解和商场情 况的查询以及对国家的经济 方针和政治环境等状况进行 归纳剖析猜测，找到最有利 的出资时机，为出资时机的 挑选供应根据 出资时机研讨 《选址定见书》 是项 目进行规划、开发和管 理的重要根据； 申领 《项目选址定见 书》时需向主管部分提 交地址请求陈述、有用 申领项目《选址定见书》 及《项目立项批文》 的项目飘动书等； 《项目立项批文》 是 有计划处理部分颁布， 承认开发项目经过审 到城市规划处理部分申 请定点； 需向规划部分提交有用 的项目立项批文、选址定见 书、请求定点陈述、请求用 地陈述；企业的资质证明、 营业执照、法人代表托付书 等文件或证书； 核，是能够进行开发建 设的文件； 申领《项目立项批 请求定点 文》的时分需向主管部 门提交可行性陈述、立 项请求书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型阐明等； 到土地处理部分处理土 地出让或转让手续，签定土 地运用权出让或转让合同， 并交纳土地运用权出让金； 请求置办土地、处理 土地产权手续 被请求直爽用地现 申领规划红线图、规划规划 条件告诉等文件 提交直爽用地规划 规划总图，供规划处理 部分审阅，然后由规划 处理部分核定用地上 积，报经政府赞同，发 给开发商《直爽用地规 划答应证》 状地形图，根据开发项 意图性质和所在地段条 件提出用地规划，外部 约束条件；提出规划设 计关键， 包含修建密度、 容积率、修建层数、高 度、体量红线等 申领《直爽用地 规划答应证》 二、项现在期预备阶段 《直爽工程答应证》 是由规 划处理部分批阅颁布的； 《施工答应证》 是由直爽单 位（即开发商）而不是有施工 单位担任申领； 在开工前处理。 未经答应， 不得私行开工； 挑选勘探部队和规划单位 通 过招 标 选 择 勘 察 部队进行地质勘测和设 计单位进行修建规划 申领《工程规划答应证》和《施工答应证》 使土地(生地) 在经过一级 开发后， 能到达具有上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和路途通以及场所平坦 的条件，使二级开发商可 以出场后敏捷开发直爽。 首要包含：通给水、通排 水

　　房地产开发全流程详解 同路你在自己的领域内从前多么光辉，只需你企图进入地产职业，你就得遵从这个 职业的行规。任何企图改动现行房地产处理规矩的人，都会遭到血相同的经历。在 这个职业里边，遵从规矩比任何职业都要显得重要！ 1、土地证、直爽用地规划答应证、规划关键批复阶段 土地证和直爽用地规划答应证这两个证，加上规划关键批复，是进行房地产开发的 条件.可是,这几样东西收取的先后顺序，十分的有学识。有经历的同志，一看这几 样东西的宣布时刻，基本上就能够判别出地块背面的故事。这三样东西涉及到疆土 部分和规划部分长年累月的权力斗争。现在我国法令也没有很好的规范这个问题。 简略的说，土地证由疆土部分颁布，是土地权属证明，载明晰土地用处及运用期限 （仅仅载明）；直爽用地规划答应证由规划部分颁布，是核定土地用处及用地界限 的法令根据；规划关键批复由规划部分颁布，是确认土地运用强度目标的法令依 据，如容积率啊修建密度啊停车位装备要求啊这些目标都在这个批复里表现出来， 包含现在的那个小户型份额约束要求，也会在这个文件里表现出来。 一般来说，一块地，有必要要由规划部分核定规划关键，颁布了直爽用地规划答应证 （以下简称地规证）之后，才干收取土地运用权证。这肯定应该是有必要的程序。因 为疆土部分有必要根据规划部分核定的土地功能及土地运用强度，才干计算出土地出 让金，才干在土地证上载明土地用处及年限。 可是呢，在实际中呢，这个主意只能是抱负状况。因为首要，许多当地的疆土部分 在出让土地的时分，底子不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用 地土地运用权证。这种让人无法了解的土地出让方法一度十分盛行。然后受让了土 地的开发商，再去规划部分软磨硬泡，同路是修正规划也好，仍是底子没有规划都 好，横竖，我的土地出让金是现已交了，剩余的作业你规划部分得给我搞定。 我不是批判这种土地出让方法简单滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不 过是从 1990 年开端的，而以揭露生意的方法搞土地出让，乃至都仅仅从 1997 年才 正式开端。而北京榜首块揭露生意的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过 是说，我国在这个问题上缺乏经历，国际上也没有什么可供学习的方法。因为我国 的房地产处理体系那肯定是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在 这个职业浸了这些年了，最少我个人觉得，把我放到 90 时代

　　房地产项目开发流程全过程 榜首章： 项目决议计划阶段 房地产开发项目经董事会（企业主）赞同开端立项后，转由企业战略发展研讨中心 （策划部）进行可行性研讨。 1、可行性研讨的内容 可行性研讨的底子意图是完成项目决议计划的科学化、民主化，削减或防止出资决议计划的 失误，进步项目开发直爽的经济、社会和环境效益。 可行性研讨的首要内容有： (1)项目概略; (2)开发项目用地的现场查询及动迁安顿; (3)商场剖析和直爽规划的确认; (4)规划规划影响和环境保护; (5)资源供应及资本运作计划; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发方法、安排机构、岗位需求、处理费用的研讨; (8)开发直爽节点计划; (9)项目经济及社会效益剖析; (10)结论及飘动。 2、可行性研讨成员常识组成：经济师、商场剖析专家、房地产专家、修建工程专 家、财会师及律师。 3、可行性研讨的作业阶段 1）出资时机研讨。 2）开端可行性研讨 3）具体可行性研讨 第二章：前期预备阶段 一、 获取土地运用权。 开发商获取土地运用权的首要方法： 1）经过行政划拨方法获得； 2）旧城改造获得中标地块国有土地运用权； 3）转让获得； 4）出让方法获得（投标、拍卖、协议出让三种方法）； 5）联合开发并报有关主管部分立项、批阅后获得； 6）经过司法判决获得； 7）经过吞并、收买等股权重组方法获得。 开发商获取土地运用权的程序土地运用权有偿出让的方法： 出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么方法或程序将国有土地运用权让与 土地运用者。依照《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》国 有土地运用权的出让方法有三种：协议、投标、拍卖。协议出让指土地运用权的有 意受让人直接向国有土地的代表提出有偿运用土地的希望，由国有土地的代表与有 意受让人进行1对1的商洽和商讨、洽谈出让土地运用权的有关事宜的这样一种出 让方法。 投标出让是指在指定的期限内，由契合条件的单位或许个人以书面投标方法，竞投 某地段土地运用权，由投标人根据必定的要求择优确认土地运用者（即土地运用权 受让人）的出让方法。以投标方法出让土地运用权，不只要僻典合同两边当事人的 权利义务，并且要僻典投标的效能及投标人在投标期限内应负的职责等。 拍卖又称竞投，有些当地也叫“拍让”。它是指由土地一切者代表在指定的时刻、 地址，安排契合条件的土地运用权有意受让人到

　　房地产开发项意图具体流程 一、 甲方在开发前期的作业 一、 确认出资直爽工程项目 对项目从前期开发视点下手，进行合理剖析和有用测算，为公司决议计划 供应重要根据。 二、直爽项目用当地案处理 1.所需材料 a.地形图（划示用地围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 处理程序 a.备齐材料 b.到地块所在地土地部分处理 三、直爽工程项目飘动书的编制与报批 1.编制及所需材料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用当地案审阅定见 d. 修建规划计划（总平面图等） e. 其他相关材料 2.报批程序与报批材料 a.将所需材料备齐送至出资咨询公司，托付其编制《项目飘动书》 b.预备《关于项目飘动书报批请求陈述》 c.将《项目飘动书》与请求陈述送计委报批 注：出资 3000 万元以下项目由区计委立项；超越 3000 万元以下项目 由区计委转报有关部分批阅 四 A、直爽工程项目选址定见申办 1. 所需材料 a.赞同的项目飘动书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 4 份 c.土地权属证（复印件 1 份） d.联建协议书（复印件 1 份） e.选址戎衣 f.市直爽项目选址定见书请求表（到区规划局收取） 2. 申办程序 a.预备数份项目飘动书批复及数份地形图 b.将上述材料分送有关部分签署选址定见并加盖公章 c.将有关部分的定见备齐，一起备齐（1）项一切材料，送区规划局 规划科处理 四 B、直爽用地规划答应证申办 1. 所需材料 a.直爽工程的计划赞同文件（赞同的项目飘动书或其他计划文件）（复 印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 6 份 （其间一份应有消防、环保、交 通、防疫、水利等部分选址定见及公章） c.国有土地运用权出让合同文件及副图（1 份） d.市直爽项目选址定见书请求表（到区规划局收取） e.请求陈述（） f.其他需阐明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述一切材料 b.送区规划局规划科处理 五、直爽工程项目地名报批 1. 所需材料 a.项目批文（赞同的项目飘动书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地 2 份 c.总平面图（3 份） d.直爽用地规划答应证及批文 e.请求陈述（） f.其他需阐明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述一切材料及

　　房地产开发全套流程 榜首章 房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈余 为意图出资开发房地产项目，从立项、规划、 土地出让或转让、拆迁、直爽、到出售等一 系列运营行为。我国《城市房地产处理法》 第 2 条对房地产开发下的界说是“指在根据 本法获得国有土地一切权的土地上进行基 础直爽，房子直爽的行为”。房地产开发流 程首要包含以下几个程序。 1、前期的预备 前期预备作业首要包含由计委对房地 产项目进行立项批阅，规委对项目进行规划 批阅，进行规划施工，土地出让或转让等。 此阶段的首要作业是获得项目开工直爽的 一系列答应证和获得项目直爽用地的国有 土地运用权。“五证”中的《直爽工程规划 答应证》、《直爽工程开工答应证》都是在这 个阶段获得的。《国有土地运用权证》因为 开发商付出土地出让金的时刻不同，获得的 时刻也不尽相同。 在房地产开发中，土地的获得是最重要 的。现阶段，土地的获得有两种方法：划拨 和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使 用人运用，划拨出让的土地因为未向国家交 纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都 是划拨给国家机关、校园等单位运用。出让 是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出 让金获得国有土地运用权的方法。现在的房 地产开发除经济适用房外，都归于这种方 式。相同，假如要在划拨土地上进行开发， 也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让 土地。出让的土地因为其用处不同，土地的 运用期限也不相同。首要分为：寓居用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、修建施工阶段 修建施工阶段是开发商托付修建公司 进行项目直爽的阶段。该阶段是房地产开发 的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成 本，回笼资金，完成获利，开发商一般在建 筑阶段选用项目预售的方法对物业进行销 售。 3、出售阶段 出售阶段是开发商出售商品房，收回资 金完成获利的阶段。出售分为预售和现房销 售两个阶段，预售即一般所说的期房出售， 是指开发商在直爽工程竣工之前进行出售， 现房出售即开发商在获得《竣工证》或竣工 检验合格文件后进行出售。 1 预售 因为预售能够提早收回资金，现在开发 商大多选用此种出售方法。预售条件，《城 市商品房预售处理办法》第五条规矩： （1）已交给悉数土地运用权出让金， 获得土地运用权证书； （2）持有直爽工程规划和施工答应证； （3）按供应预

　　有用文档 房地产开发全过程流程图 规范案牍 有用文档 项目开发全体操作流程（一）出资决议计划 开发部 拓宽部 商场策划部 规划处理部 本钱处理部 财条部 出售部 工程部 运营部 物业部 总经理 意向性 选 址 、土 地生意 谈 判 、初 步勘测、 城市规 划意向 经过对市 场和方针 的 分 析 ，明 确要点投 资区域 开端商场 调研—提 供竞赛楼 盘及周边 配套剖析 等 项目飘动书 深化商场调 研 、项 目 定 位 剖析等 项目技能 目标剖析 本钱测算 财政分 析、资金 筹集计划 概念规划 计划 项目开端判别 招投标文 件的约束 可行性研 究陈述 意向地块 规范案牍 的获取 出资决议计划 有用文档 项目开发全体操作流程（二）规划规划 开发部 拓宽部 商场策划部 规划处理部 本钱处理部 财条部 出售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 意向地块的 获取 签署土地出 让合同 直爽用 地规划 答应证 项目开发 规划单位 飘动书 招投标 参与计划 讨 论 ，意 见 反应 本钱预算 首期土地 营销推 款的付出 广策划 土地勘 测单位 招投标 项目职责 书、项目 查核目标 的编制 规划局审阅报批 总体规划 规划计划 日 期 、消 防 、园 林 、卫 生 、规 划 、 交警、电信等部分前期咨询 开端规划 阶段 建委举行开端规划评审会 获得扩初批文 报建 环保、环卫、 交 警 、卫 生 防 标疫准人文防案、防 震 等部分审施 工图经过 施工图规划阶段 施工图会审 建立招评标小组 有用文档 施工图充备 监理单位、总包 单位招投标 项目开发全体操作流程（三）直爽施行 开发部 拓宽部 商场策划部 规划处理部 本钱处理部 财条部 出售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 获得土地证 修建工程规 划答应证 质监、安监 站报监 修建工程施 工答应证 施工图充备 监理单位、总 包单位招投标 付出彻底 部土地款 处理抵 押借款 确认推 广出售 战略 直爽施工 开端 营建销 售环境 分包单位 招投标 规范案牍 有用文档 项目开发全体操作流程（四）竣工交给 开发部 拓宽部 商场策划部 规划处理部 本钱处理部 财条部 出售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 出售答应证 配套工程规 划及投投标 营建出售环境

　　勘测 规划 ⑦ 项目概念规划规划 规划 /建 设 控制性具体规划 市规委详规处、市规划院 a、土当地征得区县政府或上级主管单位 关于进行土地开发的赞同 b、向疆土局提交一级开发请求 a、直爽项目用地预审请求表 b、预审请求陈述 a、直爽单位出具的申报托付书 b、直爽项目规划答应及其他事项申报表 a、请求陈述由具有相应资历的机构编制，5份 c、相关批复及规划文件（危改、开发区、绿隔） b、规划定见书 d、直爽单位用地请求及拟建项目状况阐明 c、直爽项目用地预审定见 e、主管部分赞同直爽文件 d、环评批复 f、详规中要求提交的相关部分检查定见 e、交评批复 g、拟规划规划计划图 f、房地产开发企业资质证明文件 a、区县政府直爽用地请求文件 h、地形图1份 处理规划定见书 ⑧ ⑨托付钉桩 寻求相关 ⑩ 项目核准 ⑿ 20个作业日（市规委） 10个作业日 委办局定见 45个作业日 （测绘院） （市发改委、 市建委） b、直爽项目用地预审定见 c、项目核准定见 d、《规划定见书》及附图1份 e、钉桩坐标效果告诉单 f、区县政府担任填写“一书两计划” g、直爽用地勘测定界技能陈述书及勘测定界图 h、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 a、市建委直爽定见 b、市交委交评定见 I、弥补耕当地案（不占犁地的免交） j、直爽项目总平面图 c、市园林局古树处理定见 k、土地利用总体规划部分调整计划及 d、市文物局文物保护定见 土地利用总体规划部分复印件（契合的免） e、市环保局环评定见 f、市政部分接用定见 l、土地状况查询表 m、直爽拟征（占）地土地权属状况汇总表 n、征地补偿协议书 o、乡民大会或乡民代表大会决议 p、区县疆土分局经过公示、听证状况阐明 q、是否覆压重要矿床的阐明 r、地质灾害危险性评价陈述 s、林业主管部分赞同运用林地的定见（不征收的免交） a、直爽项目赞同文件 b、直爽用地规划答应证或直爽工 c、国有土地运用赞同文件 d、城市房子拆迁单位资历证 e、拆迁补偿安顿资金证明文件 f、拆迁计划 g、拆迁计划 城市房子拆 迁答应 30个作业日 （区建委） (23) 集体土地房子 拆迁答应 20个作业日 （区建委） a、用地赞同文件 b、规划赞同文件 c、拆迁施行计划 d、安顿房子

　　勘测 规划 规划 /建 设 用地 手续 市政 工程 项目概念规划规划 ⑦ 地勘 规划招投标，开端规划 (36) (37) (39) 35个作业日 确认规划单位 出单体报建图 出各专业施工图 (40) a、《人防工程直爽规划条件申报表》 施工图检查 (50) b、规划定见书及附图 c、直爽面积明细表 d、规划计划1套 e、《人防工程直爽规范检查请求表》 a、直爽项目规划答应及其他事项申报表 f、直爽用地规划答应证及附图 a、直爽项目赞同文件 b、《规划定见书》及附图复印件 c、审定规划计划通g知、书《及人审防定工的程总建平设面规图齐截设份计条件定见书》及附图 b、直爽用地规划答应证或直爽工程规划答应证 d、修建工程施工规划图纸c、直爽用地钉桩效果 h、人防工程开端规划文件 a、直爽单位出具的申报托付书 b、直爽项目规划答应及其他事项申报表 a、请求陈述由具有相应资历的机构编制，5份 c、国有土地运用赞同文件 d、城市房子拆迁单位资历证 e、拆迁补偿安顿资金证明文件 d、规划规划计划图2套 e、规划规划总平面图5份（蓝晒图） f、技能经济目标列表阐明 人防总规及单体报建 (41) 26个作业日（市人防办） c、相关批复及规划文件（危改、开发区、绿隔） b、规划定见书 f、拆迁计划 a、北京市固定资产 g、无障碍设备规划阐明 d、直爽单位用地请求及拟建项目状况阐明 c、直爽项目用地预审定见 g、拆迁计划 出资直爽项目立项 h、单栋寓居修建规划和配套设备明细表1份 a、规划定见书及附图 e、主管部分赞同直爽文件 d、环评批复 挂号存案请求表 （如超出近控规应附控规调整批阅告诉书） b、项目园林报审图 a、交纳散装水泥基金 控制性具体规划 市规委详规处、市规划院 f、详规中要求提交的相关部分检查定见 g、拟规划规划计划图 h、地形图1份 e、交评批复 f、房地产开发企业资质证明文件 处理规划定见书 托付钉桩 寻求相关 项目核准 ⑧ ⑨ ⑩ ⑿ 20个作业日（市规委） 10个作业 委办局定见 45个作业日 日 （市发改委 、市建委） a、区县政府直爽用地请求文件 b、直爽项目用地预审定见 c、项目核准定见 d、《规划定见书》及附图1份 e、钉桩坐标效果告诉单 f、