房地产项目的全体开发寓意——经过整合多种资源为人们供给寓居空间并改动人们生计物质环境的一种活动。

　　▶ 房地产的实质问题便是土地资源的再分配及流转：政府流向开发商、开发商流向顾客、顾客之间的搬运！

　　行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和根底设施建造中的建造用地分配基本上是控制在政府手里。

　　2、土地收买：直接收买取得土地，这种直接收买按国家规定要交纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收买有土地的公司：为了防止交纳契税与营业税等，一般都经过直接收买公司的股权，这种收买公司的方法现阶段首要触及企业所得税或个人所得税等税费，不必交纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较兴旺的一种方法，比方万科收买浙江南都，香港路劲收买顺驰。

　　经过在土地市场进行投标、拍卖、挂牌揭露取得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的首要方法。一般的情况下是以“价高者得”为仅有的衡量规范。

　　挑选预售条件宽松、±0能够卖楼、资金占用少的城市，土地方位以城市发展区的交通便当的具有快速变现条件的土地为首选。

　　深耕现在已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售修建面积在30万㎡以上的项目，确保三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

　　同行事例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住所为主，只要一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的出售周期，现在恒大出售金额已是长沙冠军。

　　出资开发部：搜集土地信息——项目立项陈述（分公司）——项目立项批阅（董事会）——项目可研陈述（集团）——项目出资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收买）——成交确认书移送给项目公司。

　　本钱部：控制性本钱方针（限额目标、本钱控制系统规范）、可研版本钱。（依据规划部供给的规划关键进行预算）

　　规划部：编制计划规划任务书——规划规划计划评定（含单体规划计划）——景象计划评定——初步规划效果评定（含基坑支护规划图）——修建施工图评定（含根底规划图）——正式施工图评定。

　　收购部：施工图参谋单位——景象、室内、计划规划单位——监理单位投标——土建总包投标——工程资料设备收购。

　　规划部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、合作出售的规划输入（合同附图、模型、交楼规范）。

　　收购部：分包工程及资料设备收购。（首要包含消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装饰等）

　　工程部：安排各专项检验——竣工检验（毛坯）——安排整改——移送物业。（精装饰一般都是毛坯入伙后，托付开发商装饰，独自签订协议。政府检验规范？质量衡量规范？）