声明：，，，。概况

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　　房地产开发本钱，是指房地产企业为开发必定数量的商品房所开销的悉数费用。构成房地产开发企业产品的开发本钱，恰当于工业产品的制作本钱和修建装置工程的施工本钱。如要核算房地产开发企业产品的彻底本钱，还要核算开发企业（公司本部）行政处理部分为安排和处理开发运营活动而产生的处理费用、财政费用，以及为出售、租借、转让开发产品而产生的出售费用。

　　(1)土地征收费。国家建造征收农村土地产生的费用首要有土地补偿费、劳作力安顿补助费、水利设备修理分摊、青苗补偿费、犁地占用税、犁地垦复基金、征地处理费等。农村土地征收费的预算可参照国家和当地有关规则进行。

　　(2)房子征收安顿补偿费。在乡镇区域，国家和当地政府能够依据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人运用的土地出让给房地产开发项目或其他建造项目运用。因出让土地使原用地单位或个人构成经济丢失，新用地单位应按规则处以补偿。它实践上包含两部分费用，即房子征收安顿费和征收补偿费。

　　(1)项意图规划、规划、可行性研究所需费用。一般能够按项目总出资额的必定百分比预算。一般规划及规划费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可依据所需作业量结合有关收费规范预算。

　　(2)“三通一平”等土地开发费用。首要包含地上原有修建物、构筑物拆除费用、场所平坦费和通水、通电、通路的费用等。这些费用能够依据实践作业量，参照有关计费规范预算。

　　。它是指直接用于建安工程建造的总本钱费用。首要包含修建工程费(修建、特别装饰工程费)、设备及装置工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及装置)以及室内装饰工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可选用单元预算法、单位目标预算法、工程量近似匡算法、概算目标预算法以及相似工程经历预算法等预算。

　　。它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、路途、美化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般选用单位目标预算法来核算。

　　。它首要包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备产生的开销。其预算可参照“建安工程费”的预算办法。

　　。它包含底子预备费和提价预备费。依据项意图杂乱程度和前述各项费用预算的精确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%核算。

　　。开发项目出资预算应考虑项目在开发进程中所担负的各种税金和当地政府或有关部分征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建造项目出资构成中占较大比重。应依据当地有关法规规范预算。

　　房地产开发本钱核算，是指企业将开发必定数量的商品房所开销的悉数费用，按本钱项目进行归集和分配，终究核算出开发项目总本钱和单位修建面积本钱的进程。房地产开发本钱核算经过整理，有关法规准则已比较完善，房地产开发将在有序，规范的路途上运作，房产商要想获得运营赢利，除了有必要供给适销对路的房源外，还应该下降开发本钱，要点操控房地产开发本钱构成，严厉操控各项费用开销，并严厉进行房地产开发本钱核算。

　　1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发本钱构成的主体内容，大致占总本钱的80%，其间最重要的是土地费用。土地费用首要包含置换本钱、批租费用、动迁费用等。房产商在决议是否开发一个项目曾经，有必要进行房地产开发本钱核算，将估量的土地费用经过土地面积和容积率的换算，核算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱（俗称楼板价），以此来进行项意图可行性评价。

　　2、配套及其他收费开销。首要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，校园、医院、商铺等日子服务性设备也是不行短少的。其他收费开销中有些虽归于押金性质，如档案保证金、美化保证金等，但难以悉数回收。这类收费项目品种繁复，规范纷歧，许多项目由垄断性企事业单位履行，随意性很强，规范遍及偏高。配套及其他收费项目是房地产开发本钱核算中受外界要素影响最大的一块费用开销，一般占项目总出资的10%～15%.

　　3、处理费用和筹本钱钱。房地产开发与其他职业比较，有建造周期长、出资数额大、出资危险高级特色，因而，大多数开发企业有必要经过告贷来处理资金需求，这样就产生数额较大的利息开销。怎么把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发本钱核算，将起到十分重要的作用

　　房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他职业相同.首要应该承认本钱归集目标，即本钱核算单位。关于小规划的开发，如单幢或几幢房子的开发，这个问题比较简略处理，能够将悉数开发量作为本钱归集目标，树立一个本钱核算单位。可是对大规划的开发，如邻居改造或小区开发，就有必要科学地承认本钱归集目标。在这种状况下，笔者认为本钱核算目标不能过细(如以单幢为单位)，因为这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，也不能简略地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开端建造到彻底建成往往需求几年乃至十几年的时刻，这样做必然使本钱核算资料滞后，失掉其在处理上的作用。应该以房地产开发项意图工程内容和工期进展作为承认本钱归集目标的首要依据。对大的开发项目应该恰当分块，比方将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，这样才干充沛发挥本钱核算的作用。

　　正确区分本钱项目，能够客观地反映产品的本钱结构，便于剖析研究下降本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐准则规则，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特色和处理需求，挑选本钱项目，并据此进行明细核算。怎么承认本钱项目?笔者认为本钱项目不能太多，关于产生次数较少，特别是单笔产生的费用，应尽量兼并。如各种配套费用开销，可树立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并连续产生的费用应独自树立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解作业量进展和付款状况，并为工程的竣工决算供给资料。

　　企业的直接费用首要包含处理费用财政费用出售费用。按现行房地产开发企业管帐准则规则，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。比方，为项目告贷而付出的利息以及项意图前期出售费用，这些费用的特色是数额较大、获益目标清晰，假如在获益目标完结出售之前，就将其列入损益类科目进行核算，必然会构成虚伪的财政作用，不能客观地反映企业的实践运营状况。因而，笔者认为，对获益目标清晰的告贷利息和前期出售费用应视同本钱性开销进行核算。前者列入“开发本钱”，作为本钱项意图一个组成部分；后者可在“递延财物”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品完结出售后，再转入“出售费用”科目。

　　房地产开发本钱核算的终究意图，是核算出项意图总本钱和单位可出售面积的开发本钱，以便企业结出运营赢利。可是现在房地产开发企业较遍及存在的现象是注重工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完结后进行，时刻性比较清晰，并且涉及到工程款的付出，不易迁延。而项目决算有或许因为各种原因变得遥遥无期，比方小区单个配套没有完结(不影响出售)，方案中的公建造备暂时不能施行，或许押金的回收久拖不决等，都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个问题，能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算计入本钱，使项目决算能按方案进行，今后待工程完结再按实践开销调整项目本钱。因为这部分工程开销，一般在项目总出资中所占的份额很小，这样做对项意图总本钱和单位本钱不会构成较大的影响。

　　房地产开发本钱的核算，是指企业将开发必定数量的商品房所开销的悉数费用，按本钱项目进行归集和分配，终究核算出开发项目总本钱和单位修建面积本钱的进程。开发产品本钱的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品本钱时应遵从的进程和次序。其一般程序是：

　　因为开发规划的不同，房地产开发的本钱归集目标也是不同的。有必要科学地承认本钱归集目标。在这种状况下，本钱核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房子，这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，本钱核算也不能简略地以小区为核算单位，而其间所开发的商品房却是连续竣工出售的，这样做必然使本钱核算资料滞后，失掉其本钱结算和处理上的作用。本文认为：对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，充沛发挥本钱核算的作用。

　　(1)在项目开发中产生的各项直接开发费用，直接计入各本钱核算目标，即借记“开发本钱”总分类账户明细分类账户，贷记有关账户。

　　(2)为项目开发服务所产生的各项开发直接费用，可先归集在“开发直接费”账户，即借记“开发直接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

　　(3)将“开发直接费”账户归集的开发直接费，按必定的办法分配计入各开发本钱核算目标，即借记“开发本钱”总分类账户和明细账户，贷记“开发直接费”账户。

　　经过上述程序，将应计人各本钱核算目标的开发费用，归集在“开发本钱”总分类账户和明细分类账户之中。

　　挑选本钱项目不能太多，关于产生次数较少、特别是单笔产生的费用，应尽量兼并。而对金额较大、并连续产生的费用应独自树立科目核算。

　　本账户核算房地产开发企业在土地、房子、配套设备代建工程的开发进程中所产生的各项费用。本账户借方挂号企业在土地、房子、配套设备和代建工程的开发进程中所产生的各项费用，贷方挂号开发完结已竣工检验的开发产品的实践本钱借方余额反映未完开发项意图实践本钱。本账户应按开发本钱的品种，如“土地开发本钱”、“房子开发本钱”、“配套设备开发本钱”和“代建工程开发本钱”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按本钱核算目标进行明细核算。

　　本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而产生的各项直接费用，包含薪酬、福利费折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。本账户借方挂号企业内部独立核算单位为开发产品而产生的各项直接费用，贷方挂号分配计入开发本钱各本钱核算目标的开发直接费。月末本账户余额。本账户应按企业内部不同的单位、部分(分公司)设置明细账户。

　　按现行的房地产开发企业管帐准则规则，直接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。该准则要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用，应当在同一管帐期间内予以承认和计量。

　　核算已完开发项目从筹建至竣工检验的悉数开发本钱。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发本钱”账户。

　　即借记“运营本钱”、“分期收款开发产品”、“租借开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

　　可是房地产开发企业较遍及存在的现象是注重工程决算而忽视项目决议方案，比较实践，不易迁延，而项目决算有或许因为各种原因显得遥遥无期，或许押金的回收久拖不决等等，这些都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个问题，本文认为彻底能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算预提计入本钱，以便项目决算能按方案进行，今后待工程完结后再按实践开销调整项目本钱。因为这部分工程内容一般在项目总出资中所占的份额很小，所以对项意图总本钱和单位本钱一般不会构成较大的影响。

　　本钱操控是房地产开发企业的内功，在商场经济竞赛中具有十分重要的含义，微利年代房地产开发企业本钱操控的战略含义有时乃至比规划扩张更为重要。

　　我国房地产商场存量过大，其间除微观经济体制方面的原因外，也有其价格构成机制方面的原因。依据经济规律，商品房假如价格下调则有助于楼市跑量。开发商之所以常年不能下调价格，其间一个首要原因便是因为房地产开发企业的本钱操控不力，本钱居高不下的原因。从微观上讲，对房地产开发企业本钱操控进行研究，对合理运用土地资源，防止房地产商场泡沫经济，削减国民经济丢失有着必定的含义。

　　房地产业经过几年的高速开展，现已走出了暴利的年代。深圳某闻名房地产企业的董事长曾揭露声称赢利低于40%的房地产项目不做，而赢利能维持在12%左右就算是好的项目了。因为土地及本钱商场化运作不规范以及房地产消费商场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗豪式运营处理状况。跟着国家逐渐加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地商场的处理与整理（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对运营性用地取消了有不正当竞赛及暗箱操作之嫌的协议获得土地运用权的方法，房地产开发企业获得土地运用权有必要依照商场经济规范的要求进行，即有必要以挂牌、投标、拍卖方法获得，房地产开发企业开端逐渐走上了集约化运营处理的开展路途。国家加强了金融商场的微观调控，对本钱商场各种违规行为加以整理和规范，一起按捺房地产过度的商场消费需求；使得房地产开发企业实在认识到以极高的财政杠杆进行高危险、粗豪式的开发已成往事，有必要踏踏实实地合理运用资金，加强本钱操控，练好内功。

　　跟着我国参加WTO后房地产业的日益铺开，一些本钱实力雄厚或有恰当融资才能境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产商场的竞赛将愈加日趋激烈，在同等条件下，在未来价格不清晰或只能预估价格的状况下，只要本钱操控得较好的企业才有或许在土地商场竞赛中有相对的比较优势，才有或许获得土地的运用权及开发权，本钱操控不力的企业必将会被商场所筛选。

　　房地产微利年代的到来，房地产开发企业本钱操控的重要性越发闪现。节约本钱，给赢利腾出了上升的空间，也有利于商场竞赛与商场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的本钱操控进行研究关于房地产开发企业参加土地商场竞赛，腾出赢利空间、拟定出售策略以及参加商场竞赛有着重要的含义。

　　房地产的本钱操控要将本钱理念贯穿于整个项目施行进程中，详细包含前期调研、规划阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

　　在房地产工程开发前期，要充沛考虑自身地舆条件和商场要求，做好前期调研作业，证明其可行性。可行性研究关于一个房地产项意图胜败起着要害的作用，可是没有几个房地产公司乐意花这份投入，便是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是十分危险的。房地产开发企业从事项目开发的底子意图是为了盈余，进行本钱操控的底子意图是要获得经济效益。在选立项时就有必要对开发项目进行财政剖析，了解或许的预期收入、本钱、赢利和危险，这也是处理管帐的重要内容。可行性研究是在对顾客的心思和商场容量、造价等进行精确剖析、充沛估量的基础上，决议该工程是否开工。假如对顾客的心思没有充沛地把握，对商场的容量没有精确地估量，悉数完美的出售方案都是海市蜃楼。在可行性阶段有必要把资金的流量和出售方案做出来，这样就可尽量地削减开发者的现金投入，削减资金本钱，让项目顺畅地进行下去。

　　下降修建装置本钱，首要要搞好规划阶段的出资操控。把全面造价处理作业的要害放在规划阶段。有备无患，能够获得事半功倍的作用。因而，建造单位应以对建安本钱影响最大的规划阶段为要害环节，留意以下三个方面：

　　1． 实施方案规划、工程规划的招投规范则。建造单位在托付规划时应大力引入竞赛机制，以到达操控本钱的意图。首要要经过规划投标来挑选规划单位。必要时安排规划方案竞选，从中挑选能保证规划质量的规划单位；在规划时，能够依据状况实施分阶段投标或托付。如一个好的项目，假如彻底托付或悉数由境外规划，则规划费用自身会恰当高。能够将方案进行投标，中标的方案在施工图规划时，能够再安排进行投标或托付。

　　2．加强技能交流、实施限额规划。规划单位在工程规划中，要推广限额规划。但凡能进行定量剖析的规划内容，均要经过核算。要经过技能与经济相结合的数据说话。在规划时应充沛考虑施工的或许性和经济性，要和技能水平和处理水平相适应；要特别留意选用修建资料或设备的经济性，尽量不必那些技能不过关、质量无保证、收购困难、运费贵重、施工杂乱或依靠进口的资料和设备；要尽量搞规范化和系列化的规划；各专业规划要遵从修建模数，修建规范，按规划规范、技能规则等进行规划。在保证项目规划到达运用功用的前提下，按分配的出资限额操控规划，严厉操控技能规划和施工图规划的不合理改变，保证总出资限额不被打破。在规划投标中，应清晰要求规划方供给实在的规划概算目标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以便利对结构规划的造价比较。

　　3．加强规划出图前的审阅作业。加强出图前的审阅作业，将工程改变的产生尽量操控在施工之前。从规划阶段所规划的作用来看，规划方案的缺乏或缺点加以克服时，所花费的价值最小，可获得的作用最好。在规划出图前加强对规划图纸的审阅处理作业，以求得进步规划质量，防止将规划中的缺乏带到施工阶段。

　　1．合理操控工程改变。工程改变包含规划改变、施工条件改变、进展方案改变和工程项目改变，这些改变首要由建造单位引起。操控施工改变的要害在于建造单位自我束缚，按恰谈改变程序就事。应树立工程恰谈签证处理准则，清晰工程、预算等有关部分、有关人员的权限、分工及责任，保证恰谈签证质量，根绝不实及虚伪签证的产生。恰谈改变后应依据合同规则及时处理增减预算，审阅应严厉履行国家定额及有关规则，经办人员不得随意变通。

　　2．严厉审阅承包商的索赔要求。关于承包商索赔要求的处理，则应按合同就事。加强对索赔资料的检查，着重处理索赔的及时性，加强预见性，尽量削减索赔案的产生，避免索赔额过大引起出资失控。

　　3．搞好资料设备的加工订购。预算人员要广泛把握建材行情。严厉按有关规则做好资料限价作业，合理操控价差水平。对施工单位自行收购的资料，归于指定价规模的，只监督质量，不干预订购。归于指导价规模的，应实施“恰当参加（不包办代替），引荐厂家（不指定厂家），监督质量（收购质量的首要责任者是施工单位）及合理限价（不是不管产品质量的片面压价）”的准则，设备收购实施招投标，保证质优价廉。

　　凡结算工程有必要按规划图纸及合同规则完结，有必要要有竣工检验单。如有甩项应在检验单中注明，结算中予以扣除。应做好工程恰谈签证及预算增减账的整理。要点做好资料价差及竣工调价的审定作业。审阅时应与原投标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复呈现。要严厉按合同及有关协议的规则，合理承认技措费、提早奖和优质奖等相关费用，认实在施结算复审准则及工程尾款会签准则，保证结算质量。

　　2．出售费用。它指开发建造项目在出售产品进程中产生的各项费用以及专设出售组织或托付出售署理的各项费用。首要包含以下三项：

　　(3)其他出售费用。约为出售收入的0．5%一1%。以上各项算计，出售费用约占出售收入的4%一6%。

　　3．财政费用。它指为筹集资金而产生的各项费用，首要为告贷利息和其他财政费用(如汇兑丢失等)。