刚刚召开的保交房工作会议提出,商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
同一天,央行等部门发布通知,首套房贷降至15%,二套房贷降到25%,同时下调公积金利率,且取消全国利率政策下限,由各地自主确定。
就在上月底,重要会议已有定调:“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式”。
降准降息、棚改货币化、1亿人进城落户……叠加经济增长、城镇化加速、居民加杠杆,可谓无往而不利。
房地产供求关系正在发生“重大变化”,居民杠杆率处于历史高位,经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同于以往。
目前,全国商品房库存量为7.45亿平方米,其中住宅占了一半以上,相当于数千万套子还没有卖出去。
根据国家统计局刚刚发布的最新数据,今年1~4月,新房销售面积2.92亿平方米,同比下降20.2%,其中住宅同比下降23%。
要知道,高峰时期,全国商品房销售面积接近18亿平方米,月均1.5亿平方米,而销售额也高达18万亿。
根据国家统计局发布的70个大中城市数据,所有城市二手房价都出现同比负增长,最高降幅在10%以上。
一度领跑的南京、厦门、武汉等地,二手房价同比降幅超过10%,而房价相对坚挺的北上广深,二手房同比降幅也都在7%以上。
这还是最近一年的数据。从历史高峰相比,多数城市房价回到2020年之前,部分城市甚至回到了2016~2017年。
多家房企之所以陷入危机,与其高杠杆、高负债、高周转的模式不无关系,但市场需求的萎缩更为致命。
另一方面,国家队回购的房子,可以转化为保障房,在减少保障房建设压力的同时,也遏制了楼市库存的进一步扩张。
保障房建设,与城中村改造、平急两用设施建设,被称为“三大工程”。保障房是其中的重头戏,也是各地必须落实的民生任务。
然而,且不说保障房建设需要天量资金投入,而房子越建越多,市场上的供求关系更难逆转,商品房的库存更难消化。
所以,将保障房建设的资金,转移到收储商品房身上,既能完成保障房任务,又不乏化解商品房库存之效。
地方政府,恐怕手中无粮。地方的可支配财力远不如前,而债务压力一直高悬于头顶,加杠杆的空间极其有限。
10年前的楼市去库存,靠的是央行定向放水,5次降准5次降息,加上棚改货币化,直接搅热市场。
也有人建议,由国家出面,成立专门的收储平台,或组建住房保障银行,专门用于全国商品房的化库存。
任何行业,如果随行就市,价格涨跌起伏都是正常的,暴涨时形成的泡沫,自然能通过自然破裂来调节。
然而,房地产并非普通产业,从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产在一起,牵一发而动全身。
作为支柱产业,房地产业GDP持续下滑。今年一季度,全国GDP同比增长5.3%,大超预期,但房地产业同比下降5.4%,在12个主要行业中独此一家。
房地产走势,影响的不只是自身,而是关系到一连串上下游产业链条,从建筑业到建材、家居家电等产业,整体占经济比重超过10%。
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