地产作为国民经济重要支柱产业,涉及上下游多个行业,本篇报告对上游材料供应链、中游地产开发链及下游服务竣工链中重点涉及的9个子行业进行梳理及分析,供投资者参考。
上游材料供应链:随着下游地产由增量向存量时代过度,防水/涂料需求由高增到放缓,行业格局加速整合。尤其近几年地产集中度提升、集采与精装修推广,中大型防水/涂料企业抓住机遇、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升与疫情冲击下,防水/涂料盈利大幅承压,中小企业出清,头部企业抗风险能力强、规模与品牌优势突出、积极变革渠道,未来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容,涂料行业受益存量房翻新增加,未来需求同样可观。玻璃主要用于临近竣工阶段,历史看呈现多轮周期演变,随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价,当前行业已回到普遍盈利状态,后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。
中游开发链:2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现,短期带来的销售、业绩阵痛仍存,加速行业出清洗牌及格局重塑,中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间,住宅开发总量仍有望维持较高水平。住宅开发趋弱、部分房企出险及城投土拍托底背景下,轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎来快速发展,目前已形成政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”,龙头绿理控股2022年市占率达25.5%。商办地产整体呈现总量过剩、结构分化特征,随着公募REITs试点范围扩大打通投-融-管-退全流程,商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型;同时轻资产趋势下运营管理重要性提升,科技化持续推动业务赋能、降本增效。当前商业地产玩家多元,行业格局分散,随着头部企业竞争优势增强,集中度仍有进一步提升空间。
下游服务及竣工链:家居消费与地产竣工、销售景气度关联度较高,市场参与者众多,但集中度极低;随着新房销售增速放缓,精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业驱动力。同时传统家装存在流程冗长等诸多问题,省时省力的整装模式渐成理想解决方案。目前定制家居渗透率空间仍存,整装机遇下龙头优势有望扩大。家电行业近年行业增长陷入瓶颈,但行业驱动与制约并存,白电需求更多来自存量更新、黑电中智能微投逐渐成为重要视觉终端之一、小家电处于渗透率快速提升阶段;中长期社交电商等线上渠道兴起、产品迭代、衍生智能家居生态等促进消费升级。物管行业历经平稳前行、急速发展、理性回归三个时期,存量竞争加剧下内功、回归服务本源重要性凸显。服务边界仍有望持续延伸,社区增值服务从有到全到优更为理性,商管以运营筑壁垒,城市服务取舍中寻机遇,IFM或为多元化新选择。
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