雖然當今購房者購房的用途已趨向多樣化,尤其是二次置業和港人購房的需求已出現增長的勢頭。但據調查,居民購房用於改善居住環境的比重依然佔65%。居民中的高收入人群畢竟只佔極少數,所以住宅的開發建設,其根據目的還是為了廣大群眾改善居住條件,現階段住宅的開發主流應是建設高品質的康居住宅。
康居住宅比原業的小康型住宅提高了一步。購買康居與購買豪宅的區別在於:前者對住宅的關注條件首先是樓價,價格的變化會引起較大的需求變化,價高則需求量趨降,價低則需求量上昇。高品質的小康住宅就是在價格能被廣大群眾接受的情況下,建設出功能優良、配套齊全、環境優美的性能價格比高的住宅,使居住其間的居民有住在高尚的住宅區的感受。
1、套型合理,有資料表明,選擇60至80平方米的住房面積的購房者的比例為37.2%,80至100平方米的面積需求為29%,100至120平方米的住房需求僅為7.4%,說明購房者目前傾向於選購中小戶型住宅。究其原因,是近年二次置業者增多,這些二次置業者並非都是高收入富裕階層,大多數還是中產階級和普遍老百姓,選購80至100平方米的住房面積,既可以承受得起,又改善和提高了生活素質,這也表明普通老百姓具有享受高品質生活的願望。
康居住宅區的設計,套型面積應以60至80平方米和80至100平方米為主。有調查資料表明,購房者選擇二房二廳或二房一廳的比例共佔50%,比一、兩年前的比例有所下降,說明他們在改善生活環境時更傾向於購買面積不大但多間隔的住房。選擇三房二廳的比例為36%,較以前增加了,也同樣說明這個問題。
2、住區空間布局合理。應根據各種使用的性質與不同功能要求,創造良好的空間環境,功能劃分有層次,居民在各個空間各得其的,互相交往但不受乾擾,使他們過著安靜、和諧的生活。小區公共場所是全體業主的共享空間,有公共交通乾道和集中綠地或游園場地等,人人可以使用;組團內空間是住宅組團內居民共用的,是組團鄰裡交往、游憩的主要場地,設計應有一定圍蔽感,汽車與人流不能隨意穿行。住宅樓的布局,需要精心處理,形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等,可以由居民種植花卉,增加綠化景觀,豐富建築物立面景觀。
3、室內空間應有超前意識。客廳和飯廳的使用面積多於20平方米,主臥室使用面積多於12平方米,其餘臥室使用面積不要低於9平方米,廚房最好能有6平方米,衛生間6平方米。高品位的康居住宅小區應設小門廳讓人進門有個緩衝。三房以上的套間應設主臥室衛生間。有條件的套間可以增設儲物室。應合理安排各功能行為空間,實現公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。根據炊事行為合理設置成套廚房設備,改善排除油煙與通風效果,按廚房的工藝流程及人體工藝學配置設備。另外還要注意幾個方面:客廳開門不宜多,過道面積不要太小;陽臺深度大一些,實用一些;樓梯(電梯)服務戶數不宜過多,一梯四戶以下;最好是明廚明廁,通風采光好;套型設計合理,重視自然通風,盡量避免朝向不佳的居室;盡量不使用屋頂水池二次供水,應使用變頻恆壓供水設備;注意住戶之間的隔牆樓板厚度,以使隔間效果好;管道集中隱蔽,水、電、煤氣三表戶外計量。
高尚化的康居小區先決條件是環境優美、安全方便、清潔衛生。而其中環境優美則是把人工藝術與自然景觀融合一體,空間組織有層次,相互滲透、開合得體,園景配置有韻律感。首先,小區綠化率不應低於30%,盡可能充分利用空間增大綠地。比如利用樓宇架空層搞綠化和園藝工程等,廣州市的翠湖山莊和盈翠華庭將這一做法表現得很好。其次,充分利用原有自然環境、地勢條件,使人工環境與自然環境相融合。如廣州市機場路與廣花四路交界處正在建設的新盤百順臺小區,便是利用臺地地勢設計園林景致:第一級前庭花園上一米多高處有泳池,通過疊水潺潺流下到花園的錦鯉池;第二級是二期樓宇通過架空層園藝與前庭花園相連並與中庭花園相連,其園林環境設計有獨到之處。
人們在獲得優美的居住環境之後,還希望自己居住的空間是一個有品位、文明和健康的場所,能給自己帶來一種自我滿足感,因此,有獨特的個性和社區文化的園林小區會更有吸引力。
高品位住宅區能否真正體現高品位,最終要看物業管理能否到位。諸如『身份的象征』,『和諧的生活』等承諾,主要是靠日後的物業管理來兌現,物業本身的保值和昇值也和物業管理直接相關。物業管理是一項項實在的服務,它是經過多年的實際經營,日積月累起來的,人們對物業管理的要求,無非是務實、細致、專業和負責任。對於高品位康居住宅小區,物業管理的定位要明確,明確收費標准要大眾,服務內容有針對性(日常管理、有償服務分清),且其物業管理水平要上等級。物業管理公司擺正自己的位置至關重要。在高品位的小區,住戶不應感覺自己受到管制,管理公司不應感覺自己受到管制,管理公司不應以為自己是權力機構。物業管理除了具有部分高技術含量的技術外,日常工作都是些『婆婆媽媽』的事情,像清潔衛生,綠化保養,電梯管理,車場管理,保安巡邏還有處理業主投訴等,以及一些有償服務,事情雖然瑣碎,但又馬虎不得,繁雜事接連不斷,管理人員每天工作機構重復,這就要求物業管理人員始終保持工作熱情,並且其工作效率應得到嚴密監督。
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