5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局接连发布《关于调整商业性个人住房利率政策的通知》《关于下调个人住房公积金利率的通知》《关于调整个人住房最低首付款比例政策的通知》三项通知,提到购首套房最低首付比例不低于15%,二套不低于25%、公积金利率下调0.25%,以及取消全国层面首套及二套房贷利率下限三项内容,被业内人士称作新一轮楼市利好政策“三箭齐发”,进一步降低购房者置业成本,提振市场信心。
一线城市中,上海率先出手。5月27日,上海优化调整了限购政策,将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从连续5年降至3年;非沪籍单身人士可购买外环内二手住房;二孩及以上家庭可增购1套住房等。同时,下调商贷首付比例,首套从30%降为20%,二套由50%降为35%;商贷利率首套由4.1%降为3.5%,二套从4.5%降为3.9%。
5月28日,深圳、广州同日宣布执贷新政。深圳首套住房个人商业性住房最低首付款比例由原来的30%调整为20%,二套住房商业性个人住房最低首付款比例由40%调整为30%,深圳的政策优化调整力度与上海相当。而广州在四大一线城市中政策优化调整的力度最大,首套住房、二套住房首付比例不低于15%、25%,均降至最低水平,并大幅优化外地户籍在限购区的社保及个税缴纳年限,2年下调至6个月。
截至目前,除了北京,其他一线城市均已宣布下调个人住房最低首付款比例和利率下限,并对限购政策进行了优化调整。虽然北京的动作还未跟上,但4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》,提出在执行现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套住房。这是在执行了14年后,北京限购政策迎来最大力度的调整。同时,北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右,对五环外增加一套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。
业内人士表示,政策调整后,一线城市中除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外,其余地区和城市首套房贷利率全部进入“3字头”。对于二线城市来说,将房贷水平直接降至央行提出的政策底线成为标配。房贷新格局正在形成,对后续构建适宜的房贷政策环境具有积极的作用。
继央行“5.17”新政发布后,除了一线城市反应迅速外,还有不少二、三线城市也出现活跃势头,表现为开发商积极推盘促销、及时解读政策,而且新政后的首个周末,售楼处到访及成交量也随之增长。
以南京为例,自5月18日起,南京下调公积金利率0.25个百分点,5年期以上首套公积金利率调整为2.85%。以5月18日为节点,未发放的按新利率执行,已发放的将在2025年1月1日开始执行。而在商业利率方面,虽然央行新政后南京未作出调整,但在新政出台前一天,也就是5月16日,南京首套住房商业性个人住房利率下限由LPR减30个基点调整为LPR减50个基点,最低利率降至3.45%,创史上最低。受利好政策叠加影响,南京房地产市场也有所反应。南京某中介门店工作人员表示其公司在新政后的首个周末单日成交量就达到了287套,为近3个月的顶峰。
与此同时,一些“强二线”城市如苏州、杭州等,对于人才的争夺也进一步升级。在生育率下降、老龄化加速背景下,城市之间的人口格局显著分化。“抢人”不仅事关未来各城市的楼市去化,也将对城市经济活力、消费水平产生重大影响。多个“强二线”城市已经不再考量学历、技能、社保、年龄等指标,进一步放松落户要求,纷纷宣布“拥有合法产权住宅可申请落户”,这意味着拥有这些城市的户口不再受学历、年龄、就业等条件的限制,有房就有望落户,部分城市还甚至宣布一人买房、全家随迁。例如,苏州提出,在本市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员,可以申请办理落户。杭州提出,在杭州市范围内购买住房,不再审核购房资格,取得合法产权住房的非本市户籍人员,可申请落户。合肥提出,在合肥以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的,本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。
虽然新政在一线城市及热点二线城市得到迅速且积极的响应,看房人数和成交量均呈现出明显的上升趋势,但对于库存压力较大的三、四线城市来说,新政的影响相对有限。
易居研究院《百城住宅库存报告》显示,4月份全国百城新建商品住宅库存规模约为5亿平方米。4月份,全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅存销比(去化周期)分别为20.1个月、23个月和34个月。这三类城市若对比2019年4月份的去化周期(即13.5个月、9.2个月和10.5个月),分别超出6.6个月、13.8个月和23.5个月。显然,三、四线城市去库存压力最大。记者注意到,4月份全国百城中有42个城市去化周期超过36个月,其中基本是三、四线城市。
尽管部分三、四线城市的新房成交量在新政出台后有一定程度反弹,但总体来看,大多数城市的成交量并未出现明显提升,甚至有些城市的新房日成交量仍然维持在个位数。这一现象的背后,反映出三、四线城市房地产市场的特殊性。相较于一、二线城市对地段、投资等属性的高度关注,三、四线城市的购房者更加看重楼盘的性价比、实用性以及周边环境的溢价能力。
业内专家表示,三、四线城市的楼市问题并非仅限于房地产本身,其更深层次的问题在于城市属性、居民收入与房价之间的不匹配。城市的发展能量、产业结构、产业配套以及所在区域等因素,都对人口吸引力产生着重要影响。而人口作为城市发展的核心资源,其流动和分布对于房地产市场的繁荣与否具有决定性的影响。
“5.17新政”提出“不设按揭利率下限”,将首付比例降至历史新低,完全打开了利率下限。房贷利率与首付比例的调整,有利于加快居民释放购买力需求。房地产利率的持续调整,也对银行净息差和经营利润带来一定压力,后续银行如何平衡息差,成为资产负债管理的重要课题。
从个人住房规模看,5年前个人住房占据投向的比重近两成,此后不断下降,但当前仍然占据不低于15%的比重。尽管如此,个人住房的总量还是维持增量状态,是资产端收益率较高的重要优质资产。可以预见,房贷降息是后续影响银行净息差的重要因素。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示,目前,银行金融体系面临净息差压力、降低实体经济成本、满足实体经济融资需求等,后续需要货币政策支持与金融机构积极进行负债成本管理。他认为,在实施和优化此前出台再再贴现工具和稳楼市政策外,后续有望进一步出台降准工具,并引导金融机构积极优化资产负债结构,用好存款利率市场化调整机制,继续挖掘LPR改革红利。
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