自1998年以来,中国房地产市场经历了波澜壮阔的发展历程,政策调控也随之不断演变。本文将深度梳理中国房地产政策的主要节点,揭示政策背后的逻辑与市场反应。
1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),这一文件宣布停止住房实物分配,实行货币化分配,标志着中国住房商品化和市场化征程的正式启动。这一改革极大地释放了居民购房需求,推动了房地产市场的快速发展。
2002年,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这一改革使得土地供应更加市场化,为房地产市场的快速发展提供了土地资源的保障。
2003年8月12日,国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)首次明确提出,“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。这一定位的确立,标志着房地产市场在国民经济中的重要地位得到了官方认可,也为后续的政策调控奠定了基础。
2005年,面对房价过快上涨的态势,政府开始出手调控。3月26日,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》提出了抑制房价过快增长的八条意见,被业界称为“国八条”。紧接着,4月27日,国务院常务会议又提出了八项加强房地产市场引导和调控的措施,出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这被称为新“国八条”。这一系列的调控措施显示了政府对于稳定房价、防止房地产市场过热的决心。
2006年至2007年,政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。2006年5月24日,国务院办公厅转发了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),提出了六条十五款的调控措施,被称为“国六条”或“国十五条”。这一政策旨在进一步调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨,促进房地产业的健康发展。
2008年全球金融危机之后,为了应对经济下行压力,政府出台了“四万亿”大规模刺激措施。其中,包括降低房贷利率、首付比例以及加大基础设施建设等一系列措施极大地促进了房地产市场的回暖。这一时期的房地产市场成为了拉动经济增长的重要引擎。
2010年至2011年,政府出台了被称为“史上最严厉调控”的一系列措施。2010年,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发 〔2010〕4号)提出了十一条措施(故称国十一条)。2011年,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号,也称新国八条。这些措施包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等,旨在进一步稳定房价、促进房地产市场的健康发展。
2013年2月20日,国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。这一措施又被称为新国五条,标志着房地产市场调控进入了“分类指导、因城施策”的新阶段。
2015年底至2016年初,面对三四线城市房地产明显的供过于求现象,国务院出台了多项去库存政策。这些政策包括鼓励农民工进城购房、调整信贷政策、优化土地供应等,旨在通过多种手段减少房地产库存、稳定市场。这一时期的政策组合拳有效地促进了房地产市场的去库存进程。
2016年至2017年,“房住不炒”理念逐渐确立并成为房地产市场调控的重要导向。2016年12月19日,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一官方定位被明确宣示。2017年,十九大会议上再次强调这一定位,并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一时期的政策导向旨在引导房地产市场回归居住属性、防止过度投机炒作。
2019年,中国银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的现象进行了约谈警示。要求这些信托公司控制业务增速、提高风险管控水平。这一举措旨在加强房地产信托领域的风险防控、维护房地产市场的稳定发展。
2020年,金融政策对房地产市场进行了全面收紧。8月份,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三条红线”要求,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。同时,12月31日人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》,明确了房地产集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。这一系列的金融政策收紧措施旨在控制房地产市场的过度融资、防范金融风险。
2022年1月26日,住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合发布了关于规范商品房预售资金监管的意见(建房〔2022〕16号)。这一新政包括招标确定监管银行、按预售许可设立监管账户、合理确定监管额度等多个方面,旨在保障预售资金的专款专用、防止资金挪用风险。这一政策的出台进一步加强了房地产市场的监管力度。
2023年8月份以来,在“供求关系发生重大变化”的定调之下,从中央到地方、从供给端到需求端,一系列重磅宽松政策落地。政策环境接近2014年最宽松阶段,主要包括“认房不认贷”、“双限”解除、限价松绑、房贷利率下调、降首付、配售型保障房推出等措施。这一时期的政策转向旨在促进房地产市场的稳定发展、满足居民的合理住房需求。
综上所述,中国房地产政策经历了从住房商品化改革到全面宽松的多个阶段。每个阶段的政策都旨在应对当时的市场形势、促进房地产市场的健康发展。未来,随着市场形势的变化和居民需求的升级,房地产政策也将继续调整和完善,以更好地服务于国民经济的发展和人民的居住需求。
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