网易财经讯 在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生在会上发表主题演讲。
今天是关于产业链整合的会议,题目就是建绿色住宅造百年住宅。题目就是房地产产业化,因为我讲得比较客观一点,其实住宅产业比较好,因为房地产是一个特定的概念,住宅产业化就涉及到产业链,房地产就是房地产,住宅是产业链的,所以我想我的观点是住宅产业产业链的问题,昨天晚上各位都看到了球赛,德国队4:0阿根,为什么呢?其实我在想跟产业链有关系的,德国队就没有名牌的球员,但是整体的力量,把明星的阿根廷队比下来,如果圣象地产再强,如果不联合到一起,中国的住宅做不好,只有强强的联合,尽管不是世界上最强的,我们大家都做得很好,我们就像德国的战车一样,就能够把阿根廷干下去,这是我看足球的启示,不知道对不对。
第一个就是制度安排,制度安排合理不合理,改革开放前期就不合理的,1998年后就是合理的,但是制度安排出现了纰漏,纰漏在哪里?纰漏就是对低收入的家庭,特别是中低收入的家庭关注太少了,和制度安排就有问题,面向中低收入的,我们面向低收入的,但是供应数量太少了,到目前为止,全国享受保障房的群体不到总人口的5%,而且户籍人口,而且还不是常住人口,保障房严重不足,造成今天制度安排上的缺失,所以就有不少的批评,实际上是制度安排的问题,所以一定要把制度安排好,现在看到了,特别是公共租赁房,弥补了制度安排当中的缺陷,对夹心层家庭产品供应的缺失,所以制度方面就要关注中低收入家庭,这是一个。关注低收入家庭,才可以把化的倾向去化,住房就是住房,这方面的关注不够,所以住房的问题上升为问题,局问题,与制度安排就有关系的,一讲到房地产就有化,有些话就不好说了。
第二就是市场发展。这是房地产发展的第二个主题,市场发展如何保持健康的发展态势,不要使房价出现忽高忽低,现在讨论的问题就是要降低房价,实际上我理解就是降低房价收入比,随着收入的提高,房价的提高是正常的,我们要做的就是房价收入比不要太高,因为现在投资需求很旺盛,一般人买房子,就要考虑房价收入比,投资者从来不考虑房价收入比,而是考虑投入产出比,市场化当中,如果能够保持合理的房价比,降低房价收入比,使得房地产市场的泡沫能够积掉,我们采取去杠杆化,中国的房地产也是在去杠杆化,国十条当中明确提出去杠杆率的问题,投资需求旺盛,或者是杠杆率太高,利率低,首付款非常的低,使得投资需求杠杆率太高,导致房价的上涨过快,所以市场发展就是去杠杆化。
第三个更多讨论制度安排和市场发展,每次论坛的主题就是这个,这次论坛主题很大部分就是讨论产品生产的,一个是绿色的问题,低碳的问题和今天产业链的问题,就讲到产品的生产过程和产品最后的形态,这样的一个过程,现在提出了一个推广低碳技术,其实就是去高碳化,现在盖的房子当中排放量非常的高,所以就要三个主题来讨论,很遗憾过去市场上,当中,媒体当中,大量的在讲房价的问题,在讲第收入的家庭问题,所以我呼吁我们的论坛,我们的媒体,与其高度关注房价不如高度关注保障房。与其关注市场形态,我觉得更倾向于关注于产品的生产。这样就使得整个房地产三大主题能够均衡,能够符合社会发展。
什么是住宅产业化?中国房地产我讲的是中国房地产和中国房地产业的协会,就是我曾经待过房地产产业协会,现在两个会秘书处就联合办公,开展了论坛,讲了百年建筑的问题,讲到绿色住区的问题,现在讨论住宅产业化的问题,把这次讨论会,论坛会主要的内容向大家做一个介绍,现在住宅产业化有四个核心的内容,就是住宅设计的标准化,离开住宅设计的标准化,就失去了前提,一个是技术标准的问题,另外一个是模式协调的问题,标准化要有技术的标准,也要有模式的协调,这方面有关的国家研究部门一直在从事这方面的工作,还有标准研究院,建筑类型多样化的要求非常高,但是我们研究跟不上,这是一个前提。
第二个部件品生产工厂化,生产部件品,其实过去更多的是生产楼板,除了墙体和楼板,现在生产的东西可能更多的,这是一个基础了,没有工厂化的生产部件,产业化是无法实现的,回顾三十年前在建设部工作时,我们正在推住宅产业化和工厂化,但是非常的遗憾,工厂化的东西质量不高,我们看到发达国家工厂化,莫斯科两口子结婚了,开始看房子就没有的,过了一个月后看房子马上就起来了。
我们到南方去做施工性非常长,就搞大板,大板不成功就放弃了,我们初期不成功,其实就是一个水流的过程,第三个问题就是现场施工的装配化,这是非常的重要,生产出来的部件品,如果没有很好的施工队伍,没有很好的装备,核心任务完不成,这个过程当中,装备化和部件生产在一起,现在就有墙板和墙体,还有单元的,还有整装卫生间和厨房,例如到日本去看,这方面就做了很多,现在这方面也做了,但是很少的,最近我听过万科的介绍,他们方面就有工厂生产,效果就是不错的。
这是关键的所谓,产业化过去就是讲把楼盖起来,里面装修不够,现在就要提供成品,我们的产业链就更长了,其实有很多就是跟装修有关系的,如果仅仅是毛坯的话,你们现在用不好,其实产业链是非常的松,而不是产业自觉的搭建起来的过程,应该要完成四个核心的内容。三个集成:技术标准的集成,部品构建集成,全产业链的集成,规范标准非常多,形成了精装修的房子,成品房以后,部件品非常多,不是毛坯的东西,毛坯的东西非常的简单,如果说没有达到很好的集成,我觉得产业化是不成功的。第三是产业的集成,其实在座有很多都是产业链上,就有几十个产业,大较部件品,小到厨房间的吸烟机,这都是产业链上很好的集成,搞不好里面就是乱套了,大家的标准不一样,就没有统一的,到底谁听谁的,我们发现各位买家具的时候买不到合适的,因为面积要小,因为家具市寸就无法用的,浪费了很多的时间,住宅就是很大的载体,产业链没有很好的集成,最终搞成成的东西就是阿根廷,而不是德国。今天的产业链整合题目非常好。
中国的产业化就要跨过三个门槛,第一个门槛就是所有的房屋都是节能减排的,国家出台的节能的标准和条例,到目前为止,我们在设计环节,90%以上都按照建筑要求来做了,在施工环节大概85%以上都按照建筑要求来做的,做的项目如何,我们现在不知道的,大家都说我节能了,我达到了,效果如何,就没有人检测,现在就有几百平方米的存量住宅,现在都是不节能的,所以说能够做到所有的房屋都节能减排,那就成功了,第二个门槛告别毛坯房,实现成品房,我讲的是毛坯房和成品房,以后发展的方向就是这样的两房,变成那样的两房,一个是市场的概念,一个是产品的概念,毛坯房的问题,从1999年开始,建设部就提出了,然后2003年发了一个文件,2008年发了一个文件,成品房占比还是非常低的,有些城市根本就没有搞成品房,市场发展的潮流是违背的,在这个过程当中,造成了污染和浪费,跟低碳和节能就是不相符的,实际上从住宅产业化的关键在成品房的问题,所以三年前就参加万科的会议,他们住宅产业化从那里抓起来,就是从成品房抓起来,从最终的产品抓起,抓到一个关键,还有一个门槛就是构建成装配,其实现在构建就有很多,房地产就是一个整合商,东西整合到一起,这个门槛不跨过的话,其实有很多的东西仍然是一盘散沙。
三个瓶颈,一个是成本的瓶颈,一个是总包资源的瓶颈,产业化的过程当中,就是要成本的控制,如果产业化控制当中,降低成本了没有,如果搞不好成本增加了,就没有继续,第二是构件厂的瓶颈,其实现在大学毕业以后,我干过钢筋混泥土的构建,现在的构建就是三合一的,保温层加上外装饰,可能就是列到一起,只有这个结合在一起怎样做,怎样做到工厂化,这是现在很大的问题,我们缺少真正能够产生整合在一起的构件厂和制造商。
我们感觉到要解决八个体系,首先就是低碳的设计,就是规划和设计要符合低碳的,其实我们的抵掌而谈节能,不仅仅是用什么材料,用什么墙体的问题,这是规划设计上做得好不好,这是很讲究的,我经常讲,我是学规划出生了,其实有很多开发商都知道什么叫风向图,盖房子时如何通风,如何达到日照的要求,这是规划设计的要求。
其次是低碳用能的问题,采用怎样的能源,能源的途径是什么,第三是低碳运营的问题,在整个运营过程当中,如何搞低碳,第四就是低碳排放的问题,还有低碳营造的问题,低碳用材的问题,最后一个是植绿碳汇的问题。
我介绍了十个方面的适用技术,我们把我们的会议精神说了,其实有很多技术在产业化当中就可以应用的,例如保温隔热层的问题,如何做好保温隔热层,对于节能和效果是非常明显的,厚度怎样做,第二是外窗的问题,封闭性如何,影响很大的。特别是北方,有可能是三层的玻璃,尽管可能加大成本,但是最后的建筑效果很好的,还有窗植化的问题,如果到德国去,看看德国的建筑特点,德国的建筑阳台很少,德国建筑就是方方正正的,所以人家就有一定的道理,我们现在为了好看,其实玻璃窗开得太大了,这完全和低碳绿色是违背的。
遮阳的问题,遮阳板如何做很注意,其实对隔热保温是非常的重要。采暖设备的问题,采取怎样的采暖设备,怎样的热能效,怎样的运营机制,新旧的置换问题,住宅就要三度,温度要适合,第二是湿度,第三是空气的新鲜度,其实产业链的朋友要注意,既要讲温度,又要讲湿度,北方南方如何调节,空气风的问题如何解决,要把热量保持住,热交换的问题,还有太阳能的热水问题,雨水的收集问题,在会上就把情况给大家做介绍,其实前景非常的广阔,目标就非常的清楚,怎样搞产业化,我们的瓶颈在哪里?如何克服障碍,今天提就是产业链,通过产业链的整合,共同在探讨。
在政策方面需要政府明确,在开发的当中需要开发商来整合资源,如果没有开发商的积极性,其他的产业链恐怕积极性发挥不出来,产业链如何组织协调,需要和社会的力量,就要靠这样的论坛,靠商会和协会共同的力量,把产业链整合在一起,我觉得今天是整合产业链的时候了。足球给我们出了一个样板,其实德国的产品如果大家去看的话,也是很好的产品,因为我知道我曾经到上海一个公司,就是搞世界顶端的,它的产品都是德国和瑞士的,甚至看不上日本和美国,他就有一些偏激的,就是做最好的,其实这些国家真正在绿色上,低碳做文章的这些精神值得学习,但是从重要的实际出发,中国还处于发展当中,既要好,还要快,过去光向快,好讲得不多,现在又好又快,这么大量的情况下,讲究中国的使用技术,这么好的机会,将中国的产业链整合起来,我们的产品就会越来越受到社会的重视和青睐。谢谢大家!
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