2003年非典,国家下发文件,明确了我国房地产行业是国民经济发展的重要顶梁柱,现如今20年过去了,金融危机和全球疫情使全球的经济模式产生了日新月异的变化,我国的经济发展增速近年来也略显颓势。
现如今中国经济下行是否也是因为房地产行业近年来的发展缓慢呢?本文我们就来看一下房地产经济对中国经济到底带来了什么影响,是怎样成为中国经济的重要支柱呢?
1979年,伴随着经济体制的改革开始,中国的房地产行业也迎来了发展契机,按照房地产的发展趋势划分,大致经历了三个阶段。
第一阶段:1979-1997年,在南方视察时提出了房子可以作为商品买卖,并且提倡个人可以买房建房,伴随着1991年全国二次住房改革会议召开,全国的房地产行业迎来了飞速发展。
1992年,房地产开发投资达到了731亿元,同比增长117.5%,随后1993年投资额同比增长更是达到143.5%。可以说,在当时,房地产就是改革开放初期一片黑暗中的曙光,引起了大量的资本蜂拥而至。
在资本的涌入下,房地产行业很快出现了过热现象。但伴随着国家的调控措施出台和1997年亚洲金融危机的爆发,我国的房地产行业就像是把一块烧红的烙铁扔进了冰水里,1994年和1995年投资额跌落至31.8%和23.3%,并且在1997年更是直接“降温”至-1.2%。
第二阶段:1998年-2015年,伴随着国家政策的鼓励和挽回,以及新世纪的到来、加入WTO等事件让中国的经济发展接连出现小高峰,也带动了我国的国房地产行业新一轮爆发。
虽然2008年全球金融危机对我国的经济发展造成了一定的冲击,但是整体来说,中国房地产经济的发展依旧欣欣向荣。随后在2010年,部分房价较高的城市开始加强住房保障,实施差别化信贷和限购政策,进一步提高了房地产经济发展的规范性。
第三阶段:2015年至今,伴随着房地产政策迅速出台,房地产经济也迅速成为中国经济发展的支柱产业,但是由于市场资本的涌入,导致房地产市场开始出现供过于求的情况,以及一二线城市的炒房现象频发。
于是2016年国家提出“房住不炒”,以及各类新型金融管理政策,例如“三道红线”标准的颁布,使整个房地产市场开始出现紧缩下行趋势。以及疫情对于房地产经济的冲击,也进一步加大了宏观经济下行的压力。
在我国,一个行业每年的增长率能够反映出其在国民经济中的地位和作用。2020年,中国的GDP为101万亿元,房地产行业的增加值上涨到7.45万亿元,复合增长率达到了15.03%。
首先,因为房地产是一个关联效应很强的行业,产业链覆盖范围非常广泛,前期涉及到货币金融和房屋建筑等行业,中期涉及到工业品和装修行业,后期涉及到家具家电和销售行业,总共涉及近500个行业和2100个专业,并且要耗费大量的人力物力以及资金的投入。
其次,当前住房消费是居民的重要消费支出项。在2022年,我国的人均消费支出构成中,食品烟酒的必需品占比达到了30.5%,而居住占据24%,人均支出5882元。从趋势上来看,自从2014年后,我国的局面消费结构中,居住消费占比呈现出一直上升的趋势。
也就是说,房地产行业与我国的宏观经济处于一种紧密相连的关系,在我国的经济循环中起到了蓄水池的作用,通过将社会中多余的资金吸纳用来投资房地产行业,继而带动完整的产业链发展。而上下游的产业发展也会带来大量的工作岗位和行业发展,增加我国居民收入,最终形成一个经济循环,推动我国国民经济的增长。
但房地产本身有着金融属性,我国的房地产价格也存在虚高情况。在这种情况下,房地产行业对于我国的宏观经济也并非完全有利。
另一方面,由于当前房地产供需失衡、房企普遍负债率较高、烂尾楼激增、库存积压等问题,也给中国宏观经济留下了诸多隐患,阻碍了中国经济的发展与前进。
中国的房价可以说是一路飞涨,从1987年平均房价408元/平方米,涨到现在的全国平均房价10185元/平方米,近250倍的涨幅,一线倍的涨幅。
这意味着中国的资本大量涌入了房地产,但资本本身在一定时期内增长是有限的,大量资本的涌入带来了两个后果。一是制造业、工业、服务业的投资被大幅压低,发展缓慢。
二是中国经济对房地产的依赖。上文我们也提到过房地产所带动的产业链是非常庞大的,房地产涨幅,产业链的上下游也跟着涨幅,这就导致中国的资金都围着房地产转,也就是说,中国的经济对房地产的依赖度非常高,一旦房地产崩盘,对中国经济的损失将会极其严重。
2022,中国的农村居民人均可支配收入为20133元,而一线沿海等发达城市的人均可支配收入已经达到了近80000元,这其中4倍的差距,很大一部分原因是房地产行业的推动。
打个比方,之前的一线万每平方,三线千每平方,而过了几年房子涨价了,一线万每平方,三线每平方,这就导致有房人之间的贫富差距从两万四扩大到了四万八。
我国在建国初期,人们的生育意愿是非常高的,很多家庭甚至会有十几个孩子,在1962年前后,生育率最高达到了7.5,国家甚至不得不出台生育政策来限制人口出生率,但是人们的生育意愿依旧非常高。
然而近些年,这个数据正在发生悄无声息的变化,2022年我国的生育率仅为0.5,人口自然增长率首次出现负值-0.6%,就连二胎三胎政策的全面放开,也无济于事。短短几十年里,为何会出现这种变化呢,其中很大程度是房地产行业的影响。
因为生的孩子多了,买房子就多。三四线城市和农村是主要的人口生育率贡献地,而一套房子动辄上百万,这还只是购房成本,没说,生育成本如此高,生育率自然大幅下降。
房地产经济使中国迎来了高速经济增长期,但是也留下了诸多隐患,尤其是近两年疫情的冲击使全球经济萎靡,房地产行业进一步陷入冰点,对中国经济的影响也越来越明显。所以近几年国家也在积极寻找措施,缓解中国经济对房地产行业的依赖。
1、正确认识房地产当前阶段,不打压不刺激。房地产涉及的产业链非常广泛,打压和刺激都会对我国的经济稳定形成冲击。
2、政策调整,符合当前的房地产形式。各地区根据自身情况不同出台对应的政策,改善住房需求,降低购房成本,提高购房意愿。
3、畅通房地产市场的循环体系。落实对房地产行业的金融体系监管和完善,保证房地产行业金融体系健全。
4、逐步改善房地产市场的供给。坚持“房住不炒”政策,降低房地产的金融属性,让房地产回归本位,保证房地产市场健康稳定。
5、发展新兴科技,逐步取代房地产顶梁柱位置。房地产虽然对我国的经济发展提供了充足的动力,但从可持续发展角度来看,新兴科技才是国家经济发展的主脉络。
房地产经济是一把双刃剑,在改革开放初期给我国的经济发展带来了很大活力,但近些年伴随着国际环境、国内经济以民众观念的变化,房地产行业对中国经济的推动逐渐减弱,其负面影响对中国的宏观经济影响也越来越大。
[1]雷子尧.房地产业对中国宏观经济影响分析[J].中小企业管理与科技,2022(20):122-124.
[2]杨双源.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整探析[J].经济师,2021(05):43-44.
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