据深圳中原监测,2012 年8月位于龙岗区的龙岗天安数码创业园取得预售许可证,其批售的工业厂房面积为 3.78 万平方米。本月无一手写字楼项目公开发售。据深圳市规划和国土资源委员会数据,本月全市一手写字楼共计成交面积 2.6 万平方米(不含现楼),环比上月下滑40.78%;而成交均价受成交结构影响小幅下滑至 28448 元/平方米,环比上月下跌15.91%。
据深圳中原监测,2012 年8 月位于龙岗区的龙岗天安数码创业园 2 号厂房取得预售许可证,其批售的面积为 3.78 万平方米,全部为工业厂房。
自降息以来,一手写字楼市场开启了复苏通道,结合市场供应节奏,成交缓步回升。据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示,2012 年8 月全市一手写字楼成交面积 2.6 万平方米,环比上月下滑 40.78%;成交套数共计270 套,环比上升18.94%。
从成交的物业类型来看,2012年 8 月份深圳市一手写字楼市场商务成交为活跃。本月商务类物业成交面积为 1.4 万平方米,环比上月增长了 56.63%,占比超过一半;而工业厂房成交恢复到正常水平,楼成交量有小幅上涨,涨幅约 30.99%。
从成交区域来看,本月龙岗和宝安两区成交量均大幅增长,涨幅分别达 90.22%和 82.04%。其中宝安的成交主要来自芷裕澜湾花园,而龙岗的成交量主要来自保利上城及龙岗天安数码创业园。此外,福田区本月虽然成交量有 72.11%的下滑,但依然稳居写字楼市场成交旺区域的宝座。而南山区由于田厦国际)持续保持成交佳绩,本月亦有 36.20%的上涨。而罗湖区由于港丰大厦存量已余不多,因此成交。
综合来看,2012 年8 月份深圳市一手写字楼市场成交依然保持回升态势,而成交物业依然以商务为主,楼产品由于资源一直稀缺因此成交难以大幅增长。而随着“特区一体化”的推进,宝安和龙岗的区位价值倍受关注,一些商务和工业厂房陆续入市销售,使得两区成交占比逐渐上升。
2012 年8 月深圳市一手写字楼的成交均价受成交结构影响有所回落,全市均价为 28448 元/平方米,环比下滑 15.91%。
分区来看,本月福田区由于嘉葆润金座花园成交密集,因而拉动区域成交均价有小幅上涨,涨幅为6.56%;龙岗区受龙岗天安数码创业园及保利上城商务价格的影响,本月成交均价出现小幅下跌,跌幅为 5.05%;宝安区由于本月仅芷峪澜湾花园商务有所成交,因此区域整体均价被拉低至 13500 元/平方米,环比下滑 ;罗湖区和南山区分别仅有一个楼盘持续成交,因此区域均价较为稳定。
截至 2012年 8 月底,统计到的深圳市一手写字楼的存量为 73.05 万平方米,环比上月减少 3.4%。存量中,已签订认购书或进入初始登记状态的写字楼面积约为 16.3 万平方米,约占总存量的 22.31%,该部分存量的成交状况无法体现;存量中对外招租的写字楼面积约为11.7万平方米,约占总存量的16.02%;目前可售的写字楼面积约为 45.05 万平方米,约占总存量的61.67%。
据深圳市规划与国土资源委员会公布数据,2012 年 8 月份深圳市二手楼的过户套数为 123 套,环比上月微幅下滑 1.6%;过户面积为 1.84 万平方米,环比上月增长 17.95%。
图5 2011-2012年深圳市二手楼成交套数 图6 2011-2012年深圳市二手楼成交面积
本月全市二手写字楼成交稳中有升。其中宝安区、盐田区和南山区由于上月成交较少,增长均较为显著,成交量环比分别增长 486.87%、222.11%和 124.14%。而长期位于成交首位的福田区本月成交量出现下滑,环比上月减少 42.20%;罗湖区二手写字楼由于较高的率持续被市场看好,本月成交亦出现小幅上升,环比增长 20.48%。龙岗区由于二手写字楼市场规模较小,成交变化不大。
从成交租金来看,2012 年8 月全市二手楼平均成交月租金为 186 元/平方米,环比上升 20.78%;而本月平均售价为 38630 元/平方米,环比下跌 2.91%。
分区来看,罗湖区成交多为准、乙级写字楼,因此区域整体租金小幅回落,环比下降 17.91%;福田区本月成交主要以写字楼为主,因此成交价格出现小幅上扬,环比上涨 15.08%;而南山区本月成交集中在海岸城和天利商务广场,因此区域成交租金环比上升 28.79%。
近几个月随着市场预期的恢复写字楼市场成交初见起色,而十月份即将开始实施的存量非住宅类物业按评估价征过户税的政策无疑会对本就低迷的市场造成一定冲击。由于政策实施后交易成本必然有一定的增加,这将从一定意义上削弱买卖双方的入市热情,因此将直接影响到买卖市场,而受到间接刺激的租赁市场则会因此而得到利好。预计 9 月份写字楼市场受政策逼迫,成交量将出现小幅上涨,而随着政策的实施落地,10 月份将是市场对政策的消化阶段和观望期。
0$据深圳市规划和国土资源委员会数据,本月全市一手写字楼共计成交面积 2.6万平方米(不含现楼),环比上月下滑 40.78%;而成交均价受成交结构影响小幅下滑至28448元/平方米,环比上月下跌15.91%。$
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