要知道银行给地产放水是非常严格的,要么是央企,像华润保利招商这种,要么是有优质抵押物的民企,像龙湖那样。
从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式,利用手上优质的资源、资产、押品,拿出来去对外担保。
5月8日,万科在深圳公共资源交易中心官网挂出了土地使用权转让的公告,该宗地位于深圳湾超级总部基地(T208-0053),起始价为22.35亿,竞买保证金为4.5亿元,竞价阶梯为1000万元。
深圳湾超级总部基地,懂的都懂,是深圳举全力打造的CBD地段,算是当下最优质的商办资产了。
这块地是万科在2017年12月拿到手的,花了31.37亿元,现在以22亿卖出,7折的骨折价,没有升值反而净亏10亿,说明万科极度地需要现金流,以应对即将到来的偿债高峰期。
其实在3月危机初期,万科的债主们就表达想要万科增加资产抵押,通过变卖资产表现自救的诚意,彼时万科还不肯向现实低头。
如今,万科通过变卖深圳湾优质地段,除了能拿到救命钱,更是交出了“投名状”,给资本、市场注入了强心剂,用搏命的姿态换来了国家队的信任。
强如万科背靠大股东深铁集团,其财务状况也不是很理想,卖资产、卖股权是短期内快速收割现金流的办法之一。
2020年三道红线横空出世,标志着地产正式进入出清阶段,而2021年,万科仍在大举拿地,规模高达1900万平米,仅次于碧桂园。
敢拿地,说明当时万科对楼市还有信心,但这500多亿的土地款,再加上盖楼所需的建安成本,而这些新开工项目目前的状态要么卖不出去,要么还在建,让万科本就捉襟见肘的现金流更是雪上加霜。
在最近的投资者关系活动中,万科罕见地进行了自我反思,结论跟炸天团的观点不谋而合“在宏观情况和行业情况发生重大变化时,依然维持扩张惯性,未能及时调整”、“意识到高速增长终将结束,但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。
如今,经过了这一波债务危机和风波后,以危机感驱动的万科,找到了当年超越周期的节奏,明确了活下去的战略。
先是加快商办处置,计划每年完成200亿元交易,同时主动完成融资模式转型,然后将聚焦主业,做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。
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